行业概述 - 冷库是工业房地产中一个常被忽视的细分领域，具有高度专业化、资本密集和成本高昂的特点 [1] - 冷库和食品配送是全球物流网络中不可或缺的部分，需求稳定且具有韧性 [1] - 冷库资产的管理复杂，仅有少数市场参与者能够承担这一责任，但管理得当可带来稳定且可观的收益 [1] 公司概况 - Americold Realty Trust (COLD) 是冷库房地产投资信托基金 (REIT) 的先行者，于2018年上市 [1] - 公司拥有并运营239个温控仓库，总存储容量约为14亿立方英尺，覆盖北美、欧洲、亚太和南美 [3] - 公司业务模式未发生重大变化，但资产数量有所减少，企业价值保持在120亿美元以下 [3][4] - 公司收入主要来自仓储业务，占比94%，第三方管理业务和运输业务分别占1%和5% [5] 市场表现 - COLD 是冷库行业的第二大参与者，占据北美市场近20%和全球市场6%的份额 [5] - 自2021年首次覆盖以来，COLD 的股价表现不佳，总回报率为负 [6] - 通胀对食品行业和房地产行业的影响显著，增加了运营成本并限制了新项目的开发 [7] 财务表现 - 公司同店仓库收入和净营业收入 (NOI) 增长在过去几年中表现不一，2024年第一季度同店 NOI 增长率为8.7% [8] - 公司面临2026年开始的债务到期高峰，2027年债务到期金额将达到8亿美元 [8] - 公司流动性状况良好，债务结构合理，90%以上为固定利率和无担保债务 [9] 估值分析 - COLD 的 AFFO（调整后运营资金）增长在过去五年中停滞不前，导致估值倍数下降 [10] - 当前 COLD 的 AFFO 倍数为19.6x，低于历史平均的25x，若回归历史估值，股价有近30%的上涨空间 [11] - 与同行 Lineage (LINE) 相比，COLD 的 AFFO 倍数为22.6x，低于 LINE 的28.0x，存在估值折扣 [11] 潜在机会 - COLD 可能成为收购目标，尤其是对于 Lineage 等大型冷库 REIT 或 Prologis 等综合性房地产公司 [12][13] - 全球私募股权基金的未动用资本达到创纪录的2.62万亿美元，为 COLD 的私有化提供了潜在机会 [13][14] - 无论是估值回归还是被收购，COLD 的股价都有显著上涨潜力 [15]