公司概况 - 公司是专注公寓领域细分市场的住宅REIT，在波士顿、圣地亚哥、西雅图和丹佛等受高学历年轻人欢迎的“高活力”和“高吸引力”城市拥有并管理多栋公寓楼 [2] - 公司投资的城市需满足特定标准，包括高平均收入、年轻人口增长、受高学历年轻人青睐以及高房价与家庭收入比 [2] 租户特征 - 公司租户平均家庭年收入为16.9万美元，远高于美国平均的10.6万美元，且仅将约20.5%的收入用于支付租金，有能力应对未来租金上涨 [4][5] - 多数租户为大学学历，截至2024年3月，美国大学学历人群失业率仅为2.1% [4][7] 市场环境与租金趋势 - 2020 - 2023年美国通胀期间，公寓业主能轻松通过提高租金转嫁成本，但也面临物业税、维护和维修成本上升问题 [7] - 目前租金增长放缓，未来租金涨幅可能小于2020 - 2023年，尤其是在经济进一步放缓或衰退的情况下 [7] - 今年早些时候，公司同店收入增长4.1%，高于同行平均的3.1%，但远低于前几年，公司预计今年剩余时间收入增长2% - 3%，而费用预计增长3.5% - 4.5% [8] 运营指标 - 公司公寓入住率高达96.5%，但现有租户续约率从61%降至57%，表明租户开始寻找更优选择 [9][10] - 2024年5月新租约变化率为0.4%，续约率为5.0%，综合租金率为2.9% [10] 行业现状 - 美国住房短缺问题短期内难以解决，当前房屋建设速度远低于人口增长速度，高利率和优质土地短缺也限制了房屋建设 [11] 股息情况 - 公司股息收益率为3.72%，2011 - 2024年，公司年度股息从每股1.58美元增至每股2.70美元，年化复合增长率为6% [12] 估值情况 - 基于AFFO指标，公司P/AFFO比率为20 - 23，较行业中位数15 - 16有30% - 40%的溢价 [12] 投资建议 - 股票投资取决于对美国未来几年经济的看法，若看好经济，可投资；若看空经济，可等待更好的切入点 [14]