文章核心观点 美国住房市场价格飙升、贷款利率上升导致住房可负担性变差，政府虽有解决措施但效果待察，Invitation Homes和Sun Communities两家公司能从住房可负担性问题中受益，为投资者提供增长和收入机会 [1][2][4][22] 美国住房市场现状 - 美国平均房价从2026年4月的20.3万美元涨至超36万美元，约八年涨幅77% [1] - 2024年7月31日1年期市场预测为0.9%，待售库存1149013套，新挂牌383569套 [2] - 2024年6月30日中位销售挂牌价比率为1.000，中位销售价36.15万美元 [2] - 2024年7月31日中位挂牌价40.5933万美元，销售价超挂牌价比例34.6%，低于挂牌价比例46.3% [2] - 2024年7月31日待售中位天数15天，30年固定抵押贷款利率从2016年低于4.0%升至约6.5% [2] - 住房可负担性自20世纪90年代中期住房可负担性综合指数开始以来最差，甚至比大金融危机前还差 [3] - 6.5%的抵押贷款利率下平均月还款额约占美国全职员工平均工资的43% [4] 住房市场问题解决措施 - 曾预期美联储加息引发住房市场崩溃来解决可负担性问题，但加息后低利率房主不卖房，住房供应人为减少，房价更高 [4] - 期货市场预期的降息到2025年底联邦基金利率接近3%，可能使抵押贷款利率降至5% - 5.5%，疫情时3%的房贷利率是危机应对措施 [4] - 总统候选人卡玛拉·哈里斯提出四点计划，包括建造300万套销售和出租房、减少建房障碍、为中产阶级提供2.5万美元首付援助、鼓励使用低收入住房税收抵免帮助低收入美国人，该计划获两党支持，但实施效果和对通胀影响待察 [4] - 彭博社认为持续强劲的年工资增长和温和的房价上涨能刺激住房可负担性，如年工资增长3.5%、房价增长约2%、抵押贷款利率5%，五年内住房可负担性将接近2018年水平 [4] Invitation Homes公司情况 - 因高利率和高房价，租房有吸引力，美国住房短缺200 - 400万套，该公司专注填充市场，受政府增加供应影响小 [5][6] - 公司是主要房东，在16个核心市场拥有约8.5万套优质房屋，近100%收入来自美国西部、阳光地带和佛罗里达，主要市场为南加州、亚特兰大、南佛罗里达 [6][7] - 房屋平均面积1880平方英尺，有三间卧室和两间浴室，吸引家庭，与专注公寓和预制房屋社区的主要房地产投资信托基金不同 [7] - 与建筑商合作，建筑商为其建造整个社区，截至2024年3月31日，建租管道近2000套房屋（约7.29亿美元），合作建筑商包括D.R. Horton、Lennar等 [8][9] - 在凤凰城将市场分为三个区域管理，有ProCare服务优化运营，支持租户入住前后流程 [10][12] - 预计今年同店净营业收入至少增长3.75%，同店收入至少增长4.5% [13] - 目前股息收益率3.1%，派息率61%，五年复合年增长率23% [14] - 杠杆率5.3倍，2026年前无债务到期，99.5%为固定利率债务，穆迪投资级信用评级Baa2，估值方面，混合市盈率/调整后运营资金比率23.2倍，低于长期平均约2个点，预计年总回报率约12% [15] Sun Communities公司情况 - 公司拥有并运营预制房屋社区、房车社区、码头和英国度假公园，预制房屋社区入住率97%，约10万个场地，是北美最大预制房屋运营商 [16] - 预制房屋资产空间比典型资产多25%，成本低50%，去年收到超5万份入住申请，租户多拥有自己的预制房屋资产，减少搬出率，产生稳定现金流 [16] - 受益于房车市场8%的年增长和码头供应下降，资产负债表为投资级，2026年前无重大到期债务，净杠杆率6.1倍，近80%资产无抵押 [17][18] - 自2000年以来净营业收入年增长5.2%，高于房地产投资信托基金行业平均水平 [18] - 股息收益率2.8%，派息率53%，五年复合年增长率5.1% [19] - 估值方面，混合市盈率/调整后运营资金比率20.9倍，略高于长期平均20.3倍，分析师预计2026年每股调整后运营资金增长13%，年回报率10 - 11% [20]