文章核心观点 - 联邦房地产投资信托基金适合稳健增长，股息记录出色，当前股价估值合理，有望受益于预期降息，值得收益型投资者关注 [1][2][10] 公司业务 - 公司是美国历史最悠久的房地产投资信托基金之一，自20世纪60年代初成立，拥有102处零售物业，位于美国人口密集、高收入的大都市市场 [3] - 大部分物业有食品杂货业务，许多包含住宅、办公或酒店等非零售元素，38%的物业组合为综合用途中心，超四分之三的租金收入来自零售租户，物业中有超3000套住宅单元 [4] - 约3300个租户租用2600万平方英尺的空间，单个租户租金占比不超3%，零售和办公租户通常签订含年租金递增条款的10年期长期租约 [5] - 公司通过新建物业、改造现有物业以及战略出售资产重新配置资本等方式实现增长，目前有价值约4亿美元的综合用途项目在建，3.3亿美元的改造项目正在进行中 [6] 股息记录 - 公司在房地产行业连续年度股息增长的记录最长，自1967年起已连续57年增加股息，57年间股息年化增长率达7%，当前股息是增长周期开始时的37倍 [7] - 自股息增长周期开始以来，美国经历了8次衰退，包括2007 - 2009年与房地产直接相关的大衰退，但公司稳定的收入模式使利润持续增长，股息增长记录得以延续 [8] 投资潜力 - 公司不仅是收益型股票，还有显著的上行潜力，过去几年房地产投资信托基金股票表现不佳，但长期表现出色，自2000年以来总回报率达1590%，约为标准普尔500指数的三倍 [9] 投资建议 - 公司股票不适合快速致富，旨在实现长期缓慢而稳定的复利增长，当前股价估值合理，预期降息通常对房地产投资信托基金价格有利，现在可能是收益型投资者关注的好时机 [10]