文章核心观点 - 公司股价较2022年高点大幅下跌，但凭借独特区域优势仍保持高水平运营，股息增长表现出色，是值得长期持有的股息股 [1][2][10] 公司概况 - 公司为工业房地产投资信托基金，拥有超420处房产、约720栋建筑和约1600个租户，市值达110亿美元 [3] - 与其他工业REITs不同，公司专注于南加州单一地理区域 [4] 区域优势 - 南加州是美国最大、全球第四大工业市场，工业空置率全美最低 [5] 行业现状 - 工业房地产行业不如前几年景气，南加州工业资产空置率自2023年低点以来翻倍至近4%，其他地区也有类似情况 [6] 公司运营表现 - 尽管行业空置率上升，但公司二季度物业出租率达96.9%，续租租金提高67%，显示出对其物业的高需求 [7] - 强劲的租赁表现使公司二季度每股运营资金同比增长11% [8] 公司发展前景 - 续租有望在未来几年大幅提高租金，公司还有资产升级计划、现有租约租金上调机制，并持续收购新物业，具备内外增长动力 [8][9] 投资建议 - 公司股息收益率对追求当前收入最大化的投资者吸引力不足，但股息增长率对股息增长型投资者有吸引力，股价虽因行业疲软下跌，但公司运营水平高，值得买入并持有 [10]