文章核心观点 联邦房地产投资信托公司（FRT）股价近三个月上涨18.2%跑赢行业，二季度运营资金表现超预期，上调2024年业绩指引，公司凭借优质资产、良好租赁活动等实现增长，但面临电商和租户破产等风险，同时推荐了其他零售房地产投资信托公司 [1][2][7] 公司股价表现 - 过去三个月公司股价上涨18.2%，跑赢行业14.4%的涨幅 [1] 财务业绩 - 2024年二季度运营资金每股1.69美元，超Zacks共识预期的1.68美元，反映出健康的租赁活动和超预期的收入增长 [1] - 公司将2024年运营资金每股预期从6.67 - 6.87美元上调至6.70 - 6.88美元，Zacks共识预期为6.81美元 [2] 业务发展 - 公司优质零售资产组合位于华盛顿特区到波士顿、旧金山和洛杉矶等主要沿海市场，租户基础多样，租赁活动良好，2024年二季度签署124份租约，租赁零售面积600,669平方英尺 [2] - 2024年二季度初至8月1日，公司收购两处总面积88万平方英尺、占地129英亩的资产，花费2.75亿美元，同时出售加州圣莫尼卡第三街长廊剩余资产，获得1.03亿美元 [3] - 公司专注于通过住宅和办公物业实现投资组合多元化，探索混合用途开发选项 [4] 财务状况 - 2024年二季度末公司现金和信贷额度总流动性达13亿美元，2024年无债务到期，2026年前无重大到期债务 [5] 股息政策 - 公司自1962年成立以来持续支付股息，2024年8月1日的最新一次上调标志着连续57年增加普通股股息，鉴于公司坚实的运营平台、运营资金增长预测和资产负债表实力，预计股息率在未来可持续 [6] 风险因素 - 电商普及度提高和潜在租户破产可能对公司造成压力，宏观经济不确定性也令人担忧 [7] 其他推荐股票 - 零售房地产投资信托行业中排名较好的股票有Regency Centers（REG）和Simon Property Group（SPG），目前均为Zacks排名2（买入） [8] - Regency Centers 2024年运营资金每股Zacks共识预期在过去一个月微升至4.22美元 [8] - Simon Property 2024年运营资金每股Zacks共识预期在过去一个月微升至12.85美元 [9]