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NNN REIT: An Attractive Alternative For Income Investors In Retail REITs

文章核心观点 - 公司具有高股息率、合理估值和多元化投资组合,是收益型投资者的可靠选择,可作为房地产投资信托基金(REIT)投资组合的多元化替代方案 [1][13] 公司基本情况 - 公司市值86亿美元,预期股息率4.97%,处于 Realty Income 和 EPRT 之间,投资组合集中且多元化,能长期实现稳定可持续回报 [1] 多元化投资组合和租户结构 - 公司投资组合在行业方面稳健且多元化,很大一部分集中在抗危机和抗技术干扰的体验、服务或细分领域,如汽车服务、餐厅和便利店 [2] - 租户结构多元化,仅7 - Eleven 和 Mister Car Wash 占租金基数超4%,分别为4.6%和4.1%,前者信用评级高,后者评级低 [3][4] - 自2004年以来,公司历史入住率超98.2%,2024年第二季度为99.3%,远高于REIT行业(不包括酒店和医疗保健)的89.7%,现金生成波动性小,股息分配可持续 [4] 股息情况 - 公司连续35年股息增长,是所有上市REIT中股息连续增长记录第三长的公司,过去30年总回报率约11% [4] - 过去10年季度分析中,每股股息从未超过每股FFO,体现了保守和健康的派息政策 [5] 前景与风险 - 公司预计将保持可持续的股东价值创造步伐,大部分投资通过基于关系的收购进行,近年来基于关系的投资资本回报率为7.5%,投资规模75亿美元,通过市场/拍卖的资本回报率为7.3% [6] - 公司面临的风险主要来自行业,如利率、美国经济衰退和其他宏观经济风险,以及零售行业变化和行业竞争 [8][9] 估值情况 - 与 Realty Income 和 EPRT 相比,公司估值合理,市净率为12.79倍,略高于 Realty Income 的12.3倍,低于 EPRT 的14.65倍,对收益型投资者有吸引力 [10] - 公司预期股息率为4.97%,处于合理水平,与过去5年平均水平持平或略低,自由现金流收益率为4.8%,高于同行 [11][12] - 使用戈登增长模型计算,公司股票的合理价格为46.60美元,与当前股价相近,表明在当前价格下,公司能够以有吸引力的水平回报股东 [12]