文章核心观点 - 公司具有高股息率、合理估值和多元化投资组合，是收益型投资者的可靠选择，可作为房地产投资信托基金（REIT）投资组合的多元化替代方案 [1][13] 公司基本情况 - 公司市值86亿美元，预期股息率4.97%，处于 Realty Income 和 EPRT 之间，投资组合集中且多元化，能长期实现稳定可持续回报 [1] 多元化投资组合和租户结构 - 公司投资组合在行业方面稳健且多元化，很大一部分集中在抗危机和抗技术干扰的体验、服务或细分领域，如汽车服务、餐厅和便利店 [2] - 租户结构多元化，仅7 - Eleven 和 Mister Car Wash 占租金基数超4%，分别为4.6%和4.1%，前者信用评级高，后者评级低 [3][4] - 自2004年以来，公司历史入住率超98.2%，2024年第二季度为99.3%，远高于REIT行业（不包括酒店和医疗保健）的89.7%，现金生成波动性小，股息分配可持续 [4] 股息情况 - 公司连续35年股息增长，是所有上市REIT中股息连续增长记录第三长的公司，过去30年总回报率约11% [4] - 过去10年季度分析中，每股股息从未超过每股FFO，体现了保守和健康的派息政策 [5] 前景与风险 - 公司预计将保持可持续的股东价值创造步伐，大部分投资通过基于关系的收购进行，近年来基于关系的投资资本回报率为7.5%，投资规模75亿美元，通过市场/拍卖的资本回报率为7.3% [6] - 公司面临的风险主要来自行业，如利率、美国经济衰退和其他宏观经济风险，以及零售行业变化和行业竞争 [8][9] 估值情况 - 与 Realty Income 和 EPRT 相比，公司估值合理，市净率为12.79倍，略高于 Realty Income 的12.3倍，低于 EPRT 的14.65倍，对收益型投资者有吸引力 [10] - 公司预期股息率为4.97%，处于合理水平，与过去5年平均水平持平或略低，自由现金流收益率为4.8%，高于同行 [11][12] - 使用戈登增长模型计算，公司股票的合理价格为46.60美元，与当前股价相近，表明在当前价格下，公司能够以有吸引力的水平回报股东 [12]