文章核心观点 - 抵押房地产投资信托（mREIT）行业因近期抵押贷款利率下降呈有利趋势，收益型投资者对REIT股票需求大，Arbor Realty Trust（ABR）等mREIT股票值得关注，虽面临短期挑战但长期有望保持盈利，适合收益型投资者 [1][7] 行业趋势 - 近期抵押贷款利率下降对住房市场是积极发展，收益型投资者对REIT股票需求大，因美国法律要求REIT以股息形式分配90%年度应税收入 [1] 公司概况 - Arbor Realty Trust总部位于纽约，主要为多户、单户和其他商业房地产资产发起和服务贷款，管理着数十亿美元服务组合，专注于政府支持企业产品 [1] - 截至2024年6月30日，待售贷款为3.429亿美元，相关融资总计3.352亿美元 [1] 股息情况 - ABR目前股息收益率为12.6%，过去五年股息提高13次，年化股息增长率为9.9%，虽低于行业平均的11.6%但仍能为投资者提供稳定收入流 [1][2] - 其他mREIT公司中，NexPoint Real Estate Finance年股息收益率为10.4%，AFC Gamma股息收益率为6.8% [2] 资本分配与流动性 - ABR除定期季度股息支付外还有股票回购计划，2023年3月宣布回购5000万美元股票，12月董事会授权再回购1亿美元，使总额达1.5亿美元，截至2023年6月30日约1.386亿美元股票仍可回购，计划无到期日 [3] - 截至2024年6月30日，ABR现金及现金等价物为9.56亿美元，应付借款人总计7.58亿美元，资本状况良好，计划审慎向股东返还 excess capital [3] 长期前景 - 美联储宣布9月开始降息使长期债券收益率下降，抵押贷款利率降低，30年期固定利率抵押贷款平均利率从一周前的6.49%降至8月22日的6.46%，一年前为7.23% [4] - 较低抵押贷款利率预计将降低住房可负担性挑战，随着利率下降和市场供需平衡，需求将增加，支持ABR财务状况，9月降息还可能增加净息差，缓解其高融资成本带来的盈利压力，有助于增加股息支付 [4] 公司增长 - 过去几年ABR实现稳定有机增长，截至2023年的过去三年总营收复合年增长率（CAGR）为3.5%，净利息收入CAGR为36% [5] 股价表现 - 过去六个月，Arbor Realty股价上涨1.6%，而行业下跌1.2% [6] 结论 - 尽管面临短期逆风如信用风险增加和不良贷款上升，ABR有望应对挑战并长期保持盈利，其稳定股息支付历史为投资者提供有吸引力的收益选择，收益型投资者可关注该Zacks排名3（持有）的股票 [7]