文章核心观点 - 尽管“办公楼末日”持续，但Net Lease Office Properties（NLOP）过去九个月回报强劲，当前股价仍有投资价值，若看好办公楼市场稳定，该公司值得考虑 [1][11] 公司背景和近期表现 - NLOP去年11月从W. P. Carey分拆上市，股价从分拆后的每股9.50美元涨至约30美元 [1] - 公司自上市后稳步清算办公楼投资组合，1月以来处置10处房产，收益3.08亿美元，并用收益偿还债务，财务状况改善推动股价上涨 [2] 公司估值分析 - 公司剩余46处房产，总面积约655万平方英尺，年基本租金约9810万美元，对应净营业收入 [4] - Alluvial用12%的资本化率估值，得出每股46美元，较当前股价高约52%；也有评论者用8%的资本化率估值，但可能过于激进 [4][5] - 参考其他上市办公房地产投资信托基金，用EBITDA倍数作为资本化率的替代指标，小型和中型办公房地产投资信托基金的EV/EBITDA比率在10 - 15之间，对应资本化率为6.67% - 10%，分析将采用10%和8%的资本化率对NLOP估值 [5] - 按10%和8%的资本化率，NLOP剩余房产估值分别为9.81亿美元和12.3亿美元，扣除约2.705亿美元债务并加回3600万美元现金后，每股价值在50.47 - 67.30美元之间，潜在上涨空间为67.4% - 123.2% [6][7] 公司面临的风险和机遇 - 市场认为公司已出售更具吸引力的房产，剩余房产吸引力下降、更难出售，执行风险高 [9] - 利率下降预期对办公楼估值有利，公司可能以超预期倍数出售房产；企业仍在努力让员工重返办公室，就业市场疲软或使雇主更有能力推动员工回归，办公楼市场可能比预期更快、更大程度地正常化，提升公司投资组合价值和可售性 [9][10] 公司未来展望 - 公司不一定会持续缓慢清算资产，可能在消除REIT级抵押贷款和夹层债务后停止出售房产，转变为类似其他办公房地产投资信托基金，收取租金并分配，投资者可能将其股票重新估值至每股50 - 67美元的范围 [11]