文章核心观点 市场过于关注房地产投资信托基金（REITs）的调整后运营资金（AFFO）原始数字，而忽略了其背后的质量，文章讨论AFFO增长的18个来源并提供判断质量的指南，以发现REITs中的错误定价机会 [1] 各部分总结 有机增长 - AFFO有机增长指现有投资组合产生更多净营业收入（NOI），来源包括租金率增长、入住率提升、多租户共址、更高更好用途、额外用途、购买式有机增长、可变租金等 [3] - 租金率增长最具可重复性，入住率、多租户共址和购买式有机增长有有限上限，更高更好用途和额外用途是一次性永久增长，可变租金质量最低且不一定永久 [3] 资本结构和行政 - 公司可通过偿还债务、回购股票、降低费用三种方式提高每股AFFO [4][5] - 偿还债务虽牺牲部分增长但提高AFFO质量并降低风险，股票回购质量不确定，费用降低通常是一次性永久的 [5] 外部增长 - 外部增长对AFFO的贡献主要有建设收入、资产管理费、营业收入等，建设收入和营业收入与可变租金的AFFO质量相似，资产管理费质量取决于来源 [6][7] 运营和管理收入 - 物业收购、并购、高附加值销售、开发等方式可增加现金流物业池，质量需具体情况具体分析，理想情况是公司有专有收购渠道 [10] - 开发项目在经济好时增长快，但衰退时可能租不出去，需谨慎对待仅因高股价获得正收购价差的公司 [10] 总结 - 了解AFFO质量有助于确定REITs的合理估值倍数，市场常忽视质量因素，导致REITs交易倍数与合理倍数存在差异，可据此买卖 [8]