文章核心观点 - 尽管近期价格上涨，但许多房地产投资信托基金（REITs）仍被低估，Rexford Industrial（REXR）是一个兼具收益和增长潜力的选择，其普通股和优先股都具有吸引力 [1] 公司业务表现 - 专注于南加州填充市场，该市场空置率低至3.9%，基础租金高达每平方英尺17.11美元，为公司带来进入壁垒 [2] - 拥有422处物业，可出租面积4970万平方英尺，过去5年净营业收入（NOI）年化增长率达31%，领先同行平均的16% [3] - 自2021年以来租金差价持续超过60%，自2018年以来NOI利润率提高220个基点至77.7% [3] - 2024年第二季度租赁面积达230万平方英尺，净有效租金率68%，入住率环比提高70个基点至97.3% [3] - 净营业利润率同比提高50个基点至77.7%，推动NOI同比增长21%，每股运营资金（FFO）同比增长11%至0.60美元 [3] 公司前景 - 管理层预计全年每股FFO为2.33美元，同比增长7%，未来三年现金NOI预计增长35%，主要得益于增值举措 [3] - 南加州市场长期供需失衡，有利于公司，租户有主动续租行为且合同租金年均复合增长4% [4][5] - 公司有14亿美元投资及在建项目，预计到第5年每股FFO增加0.48美元 [6] 公司财务状况 - 资产负债表稳健，标普和穆迪分别给予BBB+和Baa2信用评级，净债务与企业价值比率为24%，净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍 [6] - 拥有20亿美元流动性，2024年到期债务600万美元，2025年到期1亿美元 [6] 公司估值与收益 - 当前股价50.92美元，股息收益率3.3%，派息率71%，股息5年复合年增长率18%，今年提高10% [7] - 远期市盈率与FFO比率为21.6，低于历史的28.3，考虑到2025 - 2027年分析师预期每股FFO年增长率10 - 14%，估值具有吸引力 [8] 公司优先股情况 - 优先股C系列（NYSE:REXR.PR.C）当前交易价格22.10美元，收益率6.4%，为累积优先股 [9] - 虽有9月20日的赎回日期，但市场认为不会赎回，因较面值折价12% [10]