文章核心观点 - 哈德逊太平洋地产（Hudson Pacific Properties）因办公室空置率上升、净营业收入下降和现金租金下跌，近几个月市值大幅缩水 公司优先股暂不适合买入，需评估面临的风险 大量近期租约到期给公司带来挑战，但普通股股息覆盖情况良好，美联储降息或增强安全性 [1][11] 公司财务状况 股息情况 - 公司上次宣布的季度现金股息为每股0.05美元，年化每股0.20美元，股息收益率为4% C系列优先股目前每股交易价格为12.80美元，曾低至每股11美元，目前成本收益率为9.3% [1] 债务情况 - 2024年无债务到期，2025年到期6亿美元，2026年到期9.528亿美元 债务分为有担保和无担保，大部分有担保债务定价为SOFR加固定利率（1.10% - 3.10%） [3] - 有担保债务总额174.0268万美元，公司承担97.0783万美元；无担保债务总额238.7万美元，公司承担238.7万美元；未合并债务总额46.7518万美元，公司承担9.3510万美元 [4] - 债务构成中，无担保债务占69.2%，加权平均有效利率4.7%；有担保债务占30.8%，加权平均有效利率4.9% 固定利率债务占90.9%，加权平均有效利率4.6%；上限利率债务占1.3%，加权平均有效利率7.6%；浮动利率债务占7.9%，加权平均有效利率6.7% [3] 营收与现金流 - 2024财年第二季度营收2.18亿美元，同比下降11.1%，但超共识预期117万美元 每股FFO为0.17美元，与共识一致，但低于去年同期的0.24美元 公司第二季度FFO足以覆盖当前股息，管理层主要目标是大幅减少债务 [6] 公司业务情况 物业持有情况 - 截至第二季度末，公司拥有46处办公物业，总面积1386万平方英尺，入住率78.7%，较第一季度下降30个基点 工作室物业总面积123.2462万平方英尺，出租率78.1% [7][8] 各地区物业表现 - 洛杉矶地区物业总面积198.5169万平方英尺，入住率95.1%，年化基础租金1.17552546亿美元 旧金山湾区物业总面积817.1589万平方英尺，入住率71.7%，年化基础租金3.74680691亿美元 西雅图地区物业总面积217.2717万平方英尺，入住率83.9%，年化基础租金7585.1807万美元 温哥华地区物业总面积152.9491万平方英尺，入住率87.2%，年化基础租金4090.1701万美元 [9] 租约情况 - 本季度公司签订82份新租约和续租约，覆盖53.9531万平方英尺 现金租金同比下降13.3%，主要因与旧金山市和县签订的新租约；排除该租约后，现金租金增长0.9% GAAP租金本季度增长2.6%，排除该租约后增长8% [10] - 截至第二季度末，2024年将有占年化基础租金8.6%的租约到期，2025年有18.9%的租约到期 大量近期租约到期可能给公司带来更多挑战 [11] 行业环境与影响 - 旧金山湾区持续疲软是公司主要逆风，北圣何塞物业第二季度末入住率仅9.2% 旧金山空置办公空间居美国首位，7月底空置率达25.4%，较去年同期上升420个基点 [10] - 好莱坞罢工后，公司工作室复苏弱于预期 好莱坞制作数量从100部降至80部，因其他电影制作市场提供有竞争力的税收激励 [8] - CME FedWatch Tool显示，9月18日联邦公开市场委员会会议降息概率为100% 公司目前每年为其持有的1918 Eighth支付1158万美元利息，美联储每降息25个基点，利息支出约减少43万美元，连续降息将提振普通股 [4]