文章核心观点 - 随着金融市场利率下降，公司看好REITs行业，增加CT REIT持仓 ；公司认为CT REIT财务表现良好，FFO和AFFO增长，债务成本可控，分红稳定且有提升空间，当前估值具有吸引力 [2][20] 财务表现 - 得益于租金上调、新创收物业完工和100万加元的租约终止付款，公司净营业收入同比增长约4.4%，达到近1.15亿加元，环比增长约1% [3] - 公司总利息和融资费用同比增加约170万加元，纯利息费用（不包括资本化利息）同比增加约230万加元 [5][7] - 公司FFO在第二季度增长2.1%，AFFO跃升至7425万加元，增长3.6%，年化后AFFO每股增至1.26加元 [12][14] 债务情况 - 公司仅持有固定利率债务，6月底平均债务成本约为4.13%，虽未受市场利率上升影响，但也难以从利率下降中受益 [10] - 公司2026年无担保债券票面利率3.29%，交易价格低于面值2%，到期收益率约4%；2031年无担保债券交易价格为面值的87%，票面利率2.37%，到期收益率约4.6 - 4.7%，预计未来债务成本不会大幅增加 [11] - 公司稀释股份计数比当前基本单位计数多近1000万单位，原因是假设C类有限合伙单位转换为B类有限合伙单位，但C类单位无强制转换要求，可延长五年，不太可能发生稀释 [15][16] 分红情况 - 公司最近将月度分红提高至每股0.0771加元，年化股息为每股0.925加元，按周二收盘价计算，股息收益率为6.03% [17] - 公司有逐步提高分红的历史，当前年化分红比2019年高约20%，且随着AFFO增长快于分红，派息率降低，当前派息率约73% [18][19] 投资价值 - 公司当前P/AFFO倍数约为12，股票较NAV折价近10%，基于第二季度净营业收入计算，NAV约为NOI的16倍 [20]