文章核心观点 - 公司基本面强且不断改善，市场因素有改善迹象，虽有风险但风险回报比有吸引力，重申“买入”评级，适合投资者分散REIT/工业板块投资组合，但可能不适合仅关注收益的投资者 [21][22] 公司概况 - 公司是专注工业地产领域的三重净租赁REIT，截至2024年Q2拥有573栋建筑，总面积1.141亿平方英尺，过去几年大幅提升了投资组合质量 [1] 投资组合质量 - 2016年前收购资产在CBRE一级市场ABR占比31.8%，现金租金变化31.1%，同店现金NOI增长3.0%，每平方英尺加权平均租金4.92美元；2016年至今收购资产占比68.2%，现金租金变化30.9%，同店现金NOI增长7.1%，每平方英尺加权平均租金5.44美元；总投资组合占比100%，现金租金变化31.0%，同店现金NOI增长5.6%，每平方英尺加权平均租金5.27美元 [2] - 公司ABR中CBRE一级市场份额从2016年的59.2%增至74.6%，因更关注前景不佳市场，市场给予其相对于其他工业板块代表的估值折扣 [3] 过往评级与股价表现 - 首次覆盖时给予“买入”评级，当时工业地产REITs因市场逆风股价打折被低估；后来仍给予“买入”评级，但指出因估值倍数扩张上行潜力不如从前；此后股价下跌2.9% [4] 行业现状 - 工业地产行业自2022年年中以来面临供应过剩逆风，2024年Q2新供应连续第八个季度超过1亿平方英尺，净吸纳量仅略超3000万平方英尺，空置率升至6.5%，租金同比增长4.3% [5] - 行业领先代表的入住率相对较低，公司2024年Q2入住率为97.1%，优于部分竞争对手 [7][8] 行业转机迹象 - 2024年Q2是过去七个季度以来净吸纳量首次增加的季度，是需求回升信号 [9] - 新开工建设项目数量动态减少，未来几年新工业空间供应将大幅减少，有利于改善供需关系和REITs谈判地位 [10] 利率环境影响 - 利率上升使买卖双方预期估值差距扩大，影响公司投资活动和获取有吸引力交易的能力 [12] - 利率可能下降将对交易活动产生积极影响，零售/服务导向型房地产板块预期差距已缩小 [13] - 市场预计2024年底大幅降息，将促进公司投资活动 [14] 公司优势与发展潜力 - 公司资产负债表保守，浮动利率债务敞口小，未来几年有债务到期，利率环境变化将提供支持 [14] - 供应过剩问题可能转变为供应不足，债务成本降低，工业空间需求增加，交易市场更活跃，公司将受益于谈判地位改善，继续实现外部驱动发展 [15] - 公司加权平均租赁期限（WALT）为4.3年，市场租金增长超过合同租金递增率，管理层预计2024年现金租金变化27.5%-30% [15] 投资活动与投资利差 - 2024年Q2公司投资规模2.256亿美元，现金资本化率6.7% [16] - 两种方法估算投资利差，一种得出加权平均资本成本（WACC）5.8%，投资利差约1%；另一种考虑留存现金流成本，保守假设FCF与投资规模比率为40%计算投资利差，公司收购活动对股东有增值作用，市场条件改善后获取有吸引力交易的能力将提升 [17][19] 估值与风险因素 - 公司远期P/FFO倍数为16.3x，低于同行，虽因其他公司质量较高折扣合理，但认为有些过度，认为公司可达到18 - 19x P/FFO倍数，有两位数上行潜力 [20] - 风险因素包括宏观经济环境不确定性、工业板块逆风持续时间和程度不确定性、投资组合质量低于同行、股息增长可忽略不计 [20]