文章核心观点 - 盖蒂房地产公司虽面临市场集中和利率变化风险，但潜力大，其投资组合优质、业绩良好、杠杆与流动性健康、股息有吸引力且估值被低估，评级为强力买入 [1][12] 公司概况 - 盖蒂房地产公司于1955年成立，总部位于纽约，是一家净租赁房地产投资信托基金，主要收购、融资和开发便利和汽车单租户零售房地产资产 [1] 投资组合与前景 - 公司投资组合包括分布在42个州的1124处房产，最大敞口在纽约，占比约16% [2] - 纽约20年人口增长趋势不佳，但公司大部分主要敞口所在州失业率低于平均水平，业务前景积极 [3][4] - 公司租户平均租金覆盖率为2.6倍，2023年至今租金收取率达100%；2019年，前十大租户占总租金的82%，如今降至68%；对便利店和加油站/维修站的依赖度降低，2019年这两类业务分别占总租金的82%和15%，如今降至63%和9% [4] - 公司通过售后回租交易扩大投资组合，可降低风险和工作量，截至上季度末入住率达99.7%；公司承保净租赁，维护资本支出较低，现金流更高且更可预测 [5] 业绩表现 - 过去二十年，与同行相比，公司股价表现不佳，但长期为股东创造了巨大价值，过去十年增长加速 [6] - 去年，公司年化基础租金达1.728亿美元，同比增长12.1%；入住率为99.8%，与前一年持平；净营业收入增长9.13%，每股调整后运营资金达2.25美元，同比增长5.14% [6] - 最新业绩显示，基础租金同比增长15%，入住率微降至99.7%，净营业收入增长21.55%，调整后运营资金增长3.57%；根据管理层指引，2024年增长可能放缓，预计每股调整后运营资金为2.31美元，同比增长2.67% [6] 杠杆与流动性 - 惠誉评级给予公司BBB - 评级，公司仅44.37%的资产由长期债务融资，债务全部无担保，加权平均利率为4.35% [7] - 公司债务/息税折旧摊销前利润调整后比率为5.32倍，利息覆盖率为4.08倍，流动性充足；可用流动性占总债务的34.5%，即将到期的债务再融资风险低，高利率对底线影响不大 [7] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.45美元，远期股息收益率为5.68%；基于远期调整后运营资金的派息率为77.92%，过去十年股息年化增长率为8.33% [8] - 公司远期调整后运营资金收益率为7.3%，尽管其运营资金倍数略低于同行平均水平（14.39 vs 14.84），但仍具价值；其隐含资本化率为7.15%，高于2024年零售资产交易预测平均资本化率（6.9%） [9] 风险因素 - 联邦基金利率下调可能对公司股价造成下行压力，利率下降时市场资金流出可能导致短期波动 [10][11] - 公司对纽约市场依赖较大，该市场动态变化可能长期影响公司底线 [11]