文章核心观点 - 利率下降环境下房地产投资信托基金（REITs）有投资价值，Easterly Government Properties（DEA）专注美国政府机构租赁物业，是优质REIT，当前估值有吸引力，股息稳定安全，可买入 [2][15] 公司概况 - DEA是专注收购和管理服务美国政府及其机构物业的REIT，多为A类物业，租户信用高、需求长期，有进入壁垒 [3] - 公司自2011年开始运营，物业多为定制或翻新以满足租户需求，如FBI办公室有特殊安全设计 [3] 独特属性 - 租户多样，有不同类型政府租户和机构，当前投资组合有93处物业，总可租赁面积910万平方英尺 [5] - 加权平均租期10.1年，每平方英尺年租金收入36美元，租金稳定现金流有长期确定性 [5] - 物业较新，加权平均房龄14.8年，可减少维护资本支出并吸引租户 [5] 二季度业绩与展望 - 二季度收入7620万美元（租金收入7210万美元），较去年增加480万美元，主要因收购6处运营物业 [6] - 核心FFO为3130万美元，高于2023年二季度的3030万美元 [6] - 2024年公司积极增加新设施，如4月收购12.9万平方英尺租赁设施，5月有多项收购，多通过发行58.9万股股票融资 [9] - 公司租金结构随通胀增长，可确保租金收入增长匹配或超过费用增长，二季度末现金NOI利润率为64.7%，与2023年二季度的64.6%相近 [11] - 公司目标长期每股FFO核心增长2 - 3%，将由现有租金收入增长和15 - 20亿美元的机会管道支持 [11] - 2024年FFO每股指引为1.15 - 1.17美元，鉴于本季度业绩和未来收购潜力，公司可能达到或超过指引上限 [11] 风险与估值 - 投资风险主要是资产负债表风险，公司总债务14亿美元，净杠杆率6.9倍略高，但债务成本相对较低，多数债务期限较长 [12] - 若利率长期维持高位或美联储降息不及预期，公司债务成本可能上升，对NOI和FFO造成下行压力 [12] - 公司估值有吸引力，远期P/FFO为11.6倍、P/AFFO为14.3倍，低于REIT同行的14.6倍P/FFO和16.7倍P/AFFO [13] - 公司维持稳定NOI利润率、FFO表现稳定、股息近十年维持或增长，当前估值是买入机会，股息收益率7.9%安全 [14] 结论 - DEA是REIT领域优质投资选择，专注政府租赁A类物业，租户优质、租约长期，现金流可预测、入住率高 [15] - 近期季度表现和战略收购显示增长潜力，虽有资产负债表风险和利率担忧，但估值已充分考虑，股息稳定，建议买入 [15]