文章核心观点 - 公司因2026年到期的短期债务而折价交易，为投资者创造了买入机会，因其资本成本低且利率下降时可按类似现有债务工具的利率再融资，资产组合质量不错，给予“买入”评级 [2] 公司概述 - 公司是专注于优质零售物业的购物中心房地产投资信托基金，投资组合以零售为主，也有一些办公和工业资产，具有一定多元化，主要聚焦美国东南部和西南部的增长市场，在亚特兰大、达拉斯等五个城市拥有75%的物业 [3] - 这些市场经济基本面强劲、人口增长高于平均水平、社区收入较高，多数投资为产生收入的长期租赁物业，除多租户物业外，单租户租赁多为三重或双重净租赁及地面租赁，租户需承担多项物业相关费用 [4] - 公司除自有物业组合外，还持有公开交易的净租赁房地产投资信托基金Alpine Income Property Trust 16%的股份，当前价值约3700万美元，除股息外还收取管理费 [5] Q2'24业绩与展望 - 公司7月25日公布的Q2'24业绩好于预期，季度总收入2880万美元（其中物业收入2590万美元），同比增长10.7%，比分析师共识预期高140万美元，超出5% [6] - 收入增长主要来自新投资物业的收购，2024年已收购多处物业，本季度同物业净营业收入增长2%，上半年增长4% [7] - Q2'24结束时，公司物业实际入住率为92.6%，较2023年末提高230个基点，租赁入住率为94.6%，两者200个基点的差距代表约500万美元的未来现金租金，占当前现金租金基数近6%，高且不断提高的入住率对2025年的运营资金和收益有积极影响 [7] - 本季度核心运营资金增长7.8%至1040万美元，略高于营收增长，运营资金每股从2023年Q2的0.43美元增至本季度的0.45美元，但由于45万美元的直线租金非现金冲销，调整后运营资金每股基本稳定在0.48美元，5月股息支付0.38美元，派息率约为79% [7] - 本季度业绩良好，管理层提高了全年运营资金每股指引，预计在1.81 - 1.86美元之间 [8] 财务状况 - 公司季度末长期债务4.84亿美元，现金仅500万美元，净杠杆率7.5倍，但公司可用流动性为1.55亿美元，可通过循环信贷等方式快速获取现金 [8] - 大部分债务到期时间分散，但有部分短期债务将于2026年到期，最大一笔长期债务是1.5亿美元的信贷安排，将于2027年到期，可能以有吸引力的利率再融资 [8] - 公司加权平均债务成本为4.23%，借款成本低，增强了财务稳定性和灵活性，有利于为未来增长或新物业收购融资 [8] - 4月公司发行170万股A类优先股，净收益3310万美元，优先股收益率低于7%，低于同类工具的市场利率，显示市场对公司的信心 [9] 估值分析 - 公司是零售房地产投资信托基金中估值较低的公司，可能是由于杠杆率高于平均水平以及2026年到期债务使部分投资者望而却步，但如果利率继续下降，再融资风险不大 [10] - 抵押贷款利率已降至2023年5月以来的最低水平，预计这一趋势将持续，不仅融资成本会下降，隐含资本化率也可能进一步缩小，从而增加房地产资产价值，公司A类优先股收益率低于7%，债务成本预计会更低，再融资不应成为问题 [10] - 分析师对公司未来增长看法较为保守，平均目标价20.71美元，较当前价格有7.6%的上涨空间 [10] - 公司远期市盈率（P/FFO）为10.5倍，远期市净率（P/AFFO）为10.1倍，远低于同行平均水平（分别为14.5倍和15.8倍），预计估值差距将随着时间缩小，投资者可获得7.9%的股息收益，季度股息0.38美元，派息率低于80%，由调整后运营资金良好覆盖 [11]