公司概况 - 公司是全球最大的零售地产所有者 90%业务位于北美 其余为全球业务 涵盖全价零售到折扣零售等多个细分市场 在美国37个州运营 年运营资金(FFO)约45亿美元 每股股息8美元 股息收益率6% [4] - 公司财务状况稳健 净债务与EBITDA比率为52倍 年自由现金流15亿美元 可用于再投资 这在REIT行业中较为罕见 [7] 业务表现 - 公司业务从疫情中复苏 所有终端市场持续增长 租赁环境强劲 第二季度FFO为29美元 创下历史最高净运营收入(NOI) 国内业务NOI同比增长42% 国际业务NOI同比增长45% [5] - 公司新开业的塔尔萨奥特莱斯100%出租 引入10个新品牌 韩国釜山奥特莱斯扩建即将开业 雅加达奥特莱斯将于春季开业 [6] 财务状况 - 公司出售Authentic Brands股份获得15亿美元现金 将用于偿还19亿美元到期债务 进一步改善资产负债表 [9] - 公司预计每年自由现金流15亿美元 其中75亿美元用于再开发项目 剩余75亿美元可用于股票回购 债务偿还或收购 [41] 租赁与运营 - 公司租赁需求强劲 正在优化租户组合 用表现更好的租户替换低效租户 新租约租金比到期租约高出约10美元 [23] - 公司整体出租率有望达到历史最高的968% 目前有300个基点的已签约未开业租约 部分将用于替换现有租户 [21] 市场趋势 - 低收入消费者已处于衰退状态 主要购买必需品 高收入消费者保持韧性 中产阶级消费者出现向折扣零售转移的趋势 [12] - 奢侈品销售已从疫情期间的高点回归正常水平 但奢侈品零售商仍在积极扩张 已预订2026-2027年的店铺位置 [14] 发展战略 - 公司正在推进多个混合用途再开发项目 包括在Fashion Valley Mall建设住宅楼 预计无杠杆回报率8-10% [44] - 公司将继续利用其土地价值优势 推进住宅等密度提升项目 在加州等住房短缺地区获得更快审批和激励 [44] 区域表现 - 郊区资产表现优于城市资产 人口流入的佛罗里达和德克萨斯等地区表现突出 零售商跟随客户向这些地区扩张 [36] - 日本奥特莱斯业务表现强劲 正在寻找新的增长机会 预计未来几年将有新项目落地 [53]