文章核心观点 公司是美国历史最悠久的购物中心REIT之一，凭借优质的物业组合、多元化的收入来源和强大的资产负债表，自1967年以来每年都能增加股息，尽管曾受COVID影响，但已强劲复苏，未来公司有望凭借行业供需关系和自身优势实现持续增长 [3][5][6] 公司概况 - 公司是购物中心REIT，成立于1962年，是美国最古老的REIT之一，至今只有三任CEO，现任CEO自1998年加入公司，2002年起担任CEO [3] - 公司主要分布在沿海地区，包括波士顿到华盛顿特区、佛罗里达、北加州、南加州和亚利桑那等地 [3] 公司优势 - 公司打造了高质量的物业组合，选址在人口密集、居民消费能力强且有进入壁垒的地区，以确保租金增长 [4] - 公司收入来源多元化，包括杂货店、大型零售商、混合用途物业（住宅和办公）等，最大租户收入占比不到3% [4] - 公司不仅通过现有物业实现内部增长，还利用强大的资产负债表进行收购和开发，主要是在现有购物中心基础上进行扩建，增加住宅等资产 [5] - 公司自1967年以来每年都增加股息，仅在COVID期间受影响，但之后已强劲复苏，目前业绩远超2019年水平 [5][6] 行业现状与展望 - 自金融危机以来，美国零售供应增长极少，导致露天购物中心市场需求超过供应，这种供需关系在可预见的未来将持续 [6][7] - 后COVID时代经济刺激政策逐渐消退，消费将回归正常化，高质量的物业和有消费能力的地区将更具优势 [7][8] 问答环节要点 消费者状态 - 房东与零售商不同，零售商业绩与支付租金之间存在缓冲，目前零售商签约和扩张意愿未明显下降 [11] - 公司注重租户质量，选择各品类中最好的运营商，以确保在经济下行时受影响较小 [11][12] 投资组合 - 公司的“四大”混合用途资产（Santana Row、Pike & Rose、Bethesda Row、Assembly Row）为公司带来了住宅、办公和零售的综合收益，并将经验推广到其他102个资产 [15] - 公司住宅和办公收入各占约9% - 10%，未来这一比例预计保持稳定，公司仍将以零售业务为主 [16] 住宅开发 - 目前购买比建设更划算，公司利用市场低谷期进行住宅项目的规划和审批，为未来建设做准备 [17] - 公司有12个住宅开发机会，首个项目在宾夕法尼亚州Bala Cynwyd的购物中心，正在建设中，预计收益率为7%，后续还有新泽西州Hoboken的小项目 [18] - 公司倾向于将住宅开发项目放在资产负债表内，以确保对底线产生影响 [21] 资金来源 - 公司通过ATM计划每年发行1 - 1.5亿美元股权，每年回收资产约1.2亿美元，并考虑对“四大”资产进行合资 [23] - 由于公共市场未充分反映“四大”资产价值，合资是未来可考虑的选项，但目前并非必要 [24] 收购机会 - 年初利率情况改善，公司抓住机会进行了近3亿美元的资产收购，如弗吉尼亚州的Virginia Gateway项目 [25] - 尽管卖家对价格期望可能上升，但公司股价上涨、资本成本降低，仍有信心找到有吸引力的收购机会 [26] 快速问答 - 预计美联储降息后房地产交易数量将增加，可能在今年第四季度开始回升 [27][28] - 目前空间需求稳定 [28] - 未来一年AI支出计划保持不变 [29]