文章核心观点 - NNN REIT是优质派息股，股息收益率高且有出色的股息增长记录，凭借稳定的投资组合和坚实的财务状况，有望持续提高股息，是值得长期持有的房地产被动收入投资选择 [1][2][9] 公司派息情况 - 公司实现连续35年提高股息，跻身派息精英行列，目前仅有另外两家REIT和不到80家上市公司有35年或更长的股息增长记录 [1] - 公司股息提高3%，收益率接近5%，远高于标准普尔500指数低于1.5%的平均收益率 [2] 公司投资策略 - 专注于拥有单租户净租赁零售物业，净租赁为出租人带来可预测的收入，公司与优质的全国和地区零售商签订10至20年的长期租约 [3] - 公司租户和行业多元化，拥有近3550处物业，分布在49个州，租给375个租户，涉及35多个行业，主要行业包括汽车服务、便利店、餐厅 [4] 公司财务状况 - 公司通过股息向投资者分配的现金流比例较为保守，预计今年调整后运营资金在每股3.31美元至3.37美元之间，新的年度股息为每股2.32美元，派息率约为70%，有足够缓冲并可保留资金购买新物业，强大的投资级资产负债表提供了额外的财务灵活性 [5] 公司增长动力 - 公司可通过租金增长和收购推动增长，大多数净租赁包含租金递增条款，每年以低个位数的速度提高租金，为股息增长奠定基础 [6] - 公司每年购买数亿美元的物业，过去两年平均投资超过8亿美元，主要通过现有租户关系获得新投资机会，2007年以来72%的交易基于此，也通过市场销售和拍卖购买物业，通过现有关系收购物业的平均资本化率更高 [7] - 公司凭借强大的资产负债表和广泛的租户关系，能够继续扩大房地产投资组合，今年上半年花费2.35亿美元收购36处物业，还会出售物业以回收资金投入更高回报的新机会，2024年上半年出售20处物业获利2240万美元，不断增长的投资组合将增加现金流，支持股息持续增长 [8]