文章核心观点 - 预期利率下降为房地产投资信托基金（REITs）带来顺风，Easterly Government Properties虽派息率超100%维持持有评级，但近期收购和8%股息率或为有吸引力投资机会 [4][13] 分组1：利率预期与REITs前景 - 预期利率下降为REITs带来顺风，9月18日美联储会议前市场预计降息25个基点，若成真REITs或短期上涨，且低利率将带来资本成本降低和股价升值等好处 [4] 分组2：Easterly Government Properties过往情况 - 今年初新CEO上任，此前因潜在低利率和投资活动增加公司有恢复增长可能，管理层提高指引，CAD增长5.7%，但当时股息派息率超100%，近期股价上涨近12%，跑赢标普近3% [5] 分组3：2024年上半年业绩表现 - 上半年公司情况向好，FFO与上季度和去年同期持平，但收入同比增长6.8%，环比增长4.7%，核心FFO从302.67亿美元增至313.73亿美元，增长3.7%，与同行相比表现较好 [6] 分组4：低利率带来的积极影响 - 除上季度在达拉斯的收购，近期投资活动增加，完成两项收购，使物业总数从86处增至95处，虽收购对盈利增长影响未知，但可能促使公司进一步提高指引，管理层重申核心FFO指引，且有近7亿美元未来收购管道和两个在建项目 [7] 分组5：资产负债表情况 - 公司资产负债表稳健，未来几年债务到期分布合理，今年和2025年到期债务极少，现金及等价物1560万美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.9倍，多数债务为固定利率，加权平均利率4.39%，2025和2026年债务可能以较低利率再融资 [8][9] 分组6：派息率问题 - 公司股息率8%有吸引力，但派息率仍超100%，虽CAD同比增长但仍有风险，CEO表示会维持股息，预计CAD未来继续增长，目前派息率113% [10] 分组7：估值情况 - 尽管近期股价两位数上涨，但公司估值低于同行和行业中位数，P/FFO倍数为11.4倍，低于行业中位数14.01倍，若利率下降且持续收购，有望达到13倍倍数，投资者或有12.9%上行空间 [11] 分组8：风险因素 - 公司最大风险是股息，派息率超100%可能对股价产生负面影响，是维持持有评级而非买入的原因 [12] 分组9：总结与展望 - 公司因租赁给关键任务租户，是潜在长期投资选择，预期低利率带来顺风，投资活动增加，未来管理层可能瞄准政府相关租户的物业，但因派息率问题维持持有评级 [13]