文章核心观点 - 公司是一家专注于加州和夏威夷的办公室和公寓房地产投资信托基金(REIT) [2][3] - 公司在2024年上半年的业绩与标准普尔房地产指数基金(VNQ)基本持平 [1] - 公司的办公室业务仍然面临挑战,但公寓业务表现良好,有助于提升公司整体估值 [1][4] - 公司的资本结构有利于从联储政策正常化中获益,因为31%的债务为浮动利率 [6][7] 公司运营概况 - 2024年第二季度,公司的经营性现金流(FFO)为每股0.46美元,同比下降4% [4] - 办公室出租率为80%,同比下降2.9%,而公寓出租率为99%,同比下降0.2% [4] - 同店销售现金净营业收益(NOI)同比下降0.2%,公寓业务增长被办公室业务下滑所抵消 [4] 2024年指引更新 - 公司将2024年FFO指引收窄至1.65-1.69美元/股,中值为1.67美元/股 [5] - 以1.67美元/股的中值计算,公司的FFO倍数为9.5倍,对于拥有大量公寓资产的商业REIT来说很有吸引力 [5] 债务状况 - 公司2024年第二季度的净债务占企业价值的58%,较高但不罕见 [6] - 浮动利率债务占31%,有利于从联储降息中获益,预计可为FFO带来0.13美元/股的提升 [6][7] - 但公司在2024年剩余时间内大量利率掉期合约到期,将导致浮动利率债务占比升至51%,短期内利息费用将上升 [7] 估值与前景 - 公司的FFO倍数(9.5倍)和市场隐含收益率(7%-8.9%)都很有吸引力 [8][9] - 预计办公室出租率将稳定在当前水平附近,未来NOI有望恢复增长 [9] - 公司的资本结构有利于从联储降息中获益,尽管短期内利息费用可能会上升 [9] - 综合考虑,公司的估值较同行更便宜,且资本结构更有利,因此值得给予买入评级 [9] 风险因素 - 如果办公室业务表现未能如预期稳定,可能会对NOI产生压力 [10] - 如果联储加息速度慢于市场预期,将对公司的利息费用产生不利影响 [10]