Kevin Crummy: Thanks, Jordan, and good morning. This April, a new joint venture managed by us acquired the Bedford Collection, a five-building, 246 thousand square foot medical office portfolio located in the Beverly Hills Golden Triangle. We hold a 13% stake in the joint venture’s $150 million of equity. The joint venture also borrowed $130 million secured by a nonrecourse, interest-only first trust deed loan maturing in April 2031. The loan bears interest of SOFR plus 170 basis points, which we have effec ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收与去年同期基本持平，为2.51亿美元 [12] - 第一季度运营资金为每股0.37美元，同比有所下降 [12] - 第一季度调整后运营资金为4900万美元，同比下降，主要反映了利息支出增加和利息收入减少，部分被强劲的多户住宅业绩所抵消 [12] - 第一季度同物业现金净营业收入同比下降1.4% [12] - 第一季度住宅投资组合表现良好，同物业现金净营业收入同比增长4.2%，且投资组合出租率保持在99%以上 [11] - 公司预计2026年全面摊薄后每股净收入将在-0.20美元至-0.14美元之间，全面摊薄后每股运营资金将在1.39美元至1.45美元之间 [12] - 公司预计贝德福德收购带来的运营资金增长将基本被更高的预期利息支出所抵消，这反映了利率曲线的平坦化 [12] - 公司一般及行政费用约占营收的5.4%，在基准同行中保持最低 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署了总计90.9万平方英尺的218份办公租赁合同，其中包括创纪录的46.1万平方英尺新租赁合同 [10] - 第一季度签署了44.8万平方英尺的续租合同 [10] - 第一季度办公租赁需求多元化，法律、金融服务、娱乐、房地产和会计是前五大行业 [10] - 第一季度办公租赁价差有所改善，新签租赁合同的整体直线价值增长了5.3% [10] - 由于即将到期租约期内非常健康的3%-5%的固定年租金增长，现金价差下降了7.7% [11] - 第一季度办公租赁成本平均为每年每平方英尺6.30美元，显著低于其他办公REITs的基准平均水平，但公司自身略有上升，主要由于异常强劲的新租赁和大型租赁通常需要更高的租户改善成本 [11] - 第一季度签署了超过10万平方英尺的创纪录大型租约 [4][10] - 租户保留率保持强劲，与历史平均水平一致 [10] - 伯班克Studio Plaza的重新开发已完成，租赁正在进行中，部分租户已入住 [9] - 布伦特伍德712个单元的Landmark Residences的多年期重新开发正在全面进行中 [8] - 西木区10900 Wilshire的物业预计今年开始施工，将其改建为拥有323个单元的公寓社区 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 在过去的六个月中，公司实现了自2019年以来最好的业绩，租赁率增长了超过1% [4] - 连续两个季度录得约10万平方英尺的正吸纳量 [4] - 已签约但未开始的租赁与已入住租赁之间的差距扩大至3.5个百分点，表明近期租赁活动活跃，租户将在未来几个季度入住 [42] - 公司认为第一季度通常是出租率较低的季度，因为相当一部分租约在12月31日到期，预计出租率将在年内逐步提升 [74] - 公司对包括谢尔曼奥克斯、恩西诺和华纳中心在内的所有子市场的租赁率提升感到乐观，不认为山谷地区会持续落后于西区 [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前周期阶段提供了一个以显著低于长期价值的价格扩大投资组合的罕见机会 [4] - 公司高度专注于通过租赁、收购以及Studio Plaza、The Landmark Residences和10900 Wilshire的重新开发来增加收益 [6] - 公司已成功以低于更广泛市场水平的利率延长了债务期限 [6] - 公司通过合资企业进行了两项收购，包括4月份以2.6亿美元收购了位于比佛利山黄金三角区的优质医疗办公物业组合 [5] - 在新成立的合资企业中，公司持有其1.5亿美元股权中的13%份额，合资企业还获得了1.3亿美元的非追索权、仅付利息的第一信托契约贷款，年利率为SOFR加170个基点，已有效固定为5.26%至2030年4月 [8] - 公司专注于在其传统市场收购办公物业，认为这些地区需求持久且供应极度受限，相比其他可以新建物业的市场更具优势 [27][28] - 公司看到了大量的场外交易机会，但需要在定价上达成一致 [61] - 公司认为，随着市场复苏，越来越多的投资者开始关注办公资产，但目前公司因其强大的运营平台而在交易中具有优势 [78][79] - 公司在贝弗利山拥有约三分之一的甲级办公空间，这种市场集中度带来了运营协同效应（例如降低约20%的运营费用）和租赁优势（能够为租户提供多种空间选择并降低租赁成本） [65][66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管连续两个季度的良好表现不足以断定市场已触底，但公司对持续的复苏迹象感到越来越充满希望 [4] - 公司首席执行官提到杰文斯悖论，认为人工智能等技术的采用将提高效率，最终可能导致雇佣更多人员，而非减少办公需求，这与历史上其他变革性技术的影响类似 [7][25][26] - 洛杉矶市场总体上感觉正在复苏，体现在租赁活动、城市管理态度以及租户需求的增加上 [33][34] - 公司观察到“场边疲劳”现象，许多租户在长期观望后开始进行交易和扩张，担心落后 [88] - 租赁管道良好，带看活动、咨询电话等所有指标看起来都非常健康 [48] 其他重要信息 - 贝德福德收购组合包含五栋建筑，总面积24.6万平方英尺，价格为每平方英尺约1000美元 [8][19] - 该医疗办公组合将保持其物业用途 [68][71] - 公司拥有约100万平方英尺的医疗办公空间，认为这类资产表现优异，租户粘性强 [59] - 在Studio Plaza，公司对租户组合的多元化感到满意，这降低了之前依赖单一租户的风险 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于本季度强劲的租赁量，特别是大型租赁，是否有个别大单扭曲了季度数据？历史上超过1万平方英尺的租赁数量对比如何？[16] - 本季度超过1万平方英尺的租赁量创历史纪录，非常强劲。其中有许多1-2万平方英尺的交易，也有几单超过2万平方英尺。涉及娱乐、法律等多个行业，是公司有史以来最强劲的大型租赁季度 [17] 问题: 关于贝德福德收购交易，能否提供估值指标，如收益率、权益回报率或稳定化收益率？[18] - 公司已与卖方约定不披露该信息，但可以推算出每平方英尺价格约为1000美元，接近每平方英尺1000美元的高位。这是一笔公司自1990年代起就一直试图收购的资产，对交易感到非常满意 [19] 问题: 关于杰文斯悖论的评论，是泛泛而谈还是在实际租赁讨论中观察到了相关迹象？[23] - 租赁活动确实在回升，但并未直接观察到该悖论描述的现象。提出此观点是因为公司首席执行官长期以来一直认为AI将提高效率并促使企业雇佣更多员工，不相信办公需求会因此消失。历史上许多技术变革的预测都与实际相反 [25][26] 问题: 是否会考虑进入南湾（如埃尔塞贡多）等航空航天和国防需求可能复苏的市场进行收购？[27] - 公司更倾向于留在现有传统市场，因为这些地区需求持久且供应受限。其他市场存在新建供应的可能，进入和退出的时机难以把握。公司对现有市场的财富、住房、大学、医疗和科技研究等驱动因素更有信心 [28][29] 问题: 对洛杉矶市场的整体看法如何，以及这对租户行为和签约意愿有何影响？[32] - 洛杉矶市场总体上感觉正在回归，体现在租赁活动、城市管理态度以及租户需求的增加上。人们似乎已经厌倦了疫情期间的放任状态 [33][34] 问题: Studio Plaza预计何时能稳定下来，达到90%以上的出租率？[35][36] - 当出租率达到90%以上时会视为稳定。目前租户正在陆续入住，对进展感到满意。公司不提供单个建筑的具体数据或时间表 [35][38] 问题: 已签约未入住租赁的差距扩大，这是否意味着本季度可能是出租率的低谷？[42] - 公司尚不愿断言市场已触底，但对过去几个季度的租赁速度感到满意。已签约未入住差距扩大至3.5个百分点，意味着进行了大量租赁，租户将在未来几个季度入住。大型租户的入住时间通常比典型小租户更长 [42][43] 问题: 对于小租户（如1万平方英尺以下）和大型租户，从签约到入住的典型时间差是多少？[44] - 对于典型的2500平方英尺左右的小租户，公司通过提供可随时入住的样板间，可以使其非常快速地入住，通常在签约后一两个季度内。对于大型租户，则取决于装修程度，有些可能需要到明年才能入住 [44] 问题: 已签约未入住租赁的350个基点差距中，小租户和大型租户各占多少比例？[47] - 没有具体细分数据，但其中很多是1万平方英尺以下的租户。预计2026年剩余时间内将有稳定的租户入住，部分大型租户需要更长时间 [47] 问题: 从带看活动或租赁管道来看，是什么让公司对未来几个季度的改善有信心？[48] - 过去六个月良好的活动势头仍在继续，租赁管道良好，带看、电话咨询等所有指标看起来都非常健康 [48] 问题: 贝德福德收购组合是否存在市场租金调整机会或预期的租金增长？[51][58] - 在所有收购中总存在一些小的市场租金调整机会，但这次没有像收购带有极低旧租约的银行物业那样惊人的机会 [58] - 这是公司首次涉足此类医疗办公产品，公司拥有约100万平方英尺的医疗办公空间，喜欢这类产品，租户粘性强 [59] 问题: 目前市场上有哪些外部增长机会，机会的深度如何？[60] - 市场活动很多，超过一半是场外机会。公司感觉与各方的接洽良好，但需要在定价上达成一致。公司专注于办公物业 [61] 问题: 在贝弗利山拥有三分之一的甲级办公空间，这带来了哪些规模优势或定价权？[64] - 市场控制力带来多项优势：运营方面有巨大协同效应，过去10-11次收购平均降低了约20%的运营费用；能够谈判覆盖整个投资组合的大型合同以获得更好价格；更重要的是在租赁方面，能够为任何租户提供适合其需求的多种空间选择，通过标准化装修和快速入住来降低租赁成本 [65][66][67] 问题: 是否打算保持贝德福德组合的医疗办公用途？[68] - 是的，贝德福德组合将保持医疗办公用途。公司在贝弗利山拥有多个医疗办公物业，关于协同效应的评论同样适用于医疗和普通办公物业 [68][71] 问题: “尚未准备好断言触底”是指出租率还是租赁活动？考虑到指引中值，出租率是否还有进一步下降的可能？[73] - 公司认为指引中值是可达成的，因此维持该范围。第一季度通常是出租率较低的季度，因为相当一部分租约在12月31日到期，预计出租率将在年内逐步提升，这与公司给出指引时的预期一致 [74] 问题: 西区和檀香山的净吸纳量或租赁率有所增长，而山谷地区有所下降，是否存在明显趋势？山谷地区的复苏是否会滞后？[77] - 不这么认为。公司在山谷地区也进行了良好的租赁，这只是季度间的正常波动。公司正在努力提升所有子市场的租赁率，并认为这是可以实现的 [77] 问题: 随着租赁背景复苏，在考察交易时是否看到来自其他买家的竞争加剧？[78] - 市场上存在“对办公资产好奇”的投资者，但像贝德福德这样令公司兴奋的资产类型并不多。随着市场复苏，越来越多的人开始关注。公司正试图尽可能多地收购，因为当前价格相对长期价值有显著折扣 [78] - 过去一段时间许多公司退出办公市场，导致其运营平台被削弱。当它们想回归时，会因更关注运营和收入而更加谨慎。这给了公司一段时间的优势，因为资本虽然存在，但买家在交易上并不一定非常激进 [79] 问题: 当华纳兄弟离开Studio Plaza时感到“害怕”，如今考虑到业务整体状况，道格拉斯·埃米特投资组合中还有哪些短板需要关注？[83] - 当时的“害怕”主要是担心在经济和娱乐行业舆论低迷时期，租赁过程会非常漫长。但事实证明并非如此，重新改造后的建筑非常吸引人 [84] - 目前，公司首席执行官专注于资本市场方面：完成债务计划、进行收购以及尽可能多地配置资本，抓住当前被视为30年一遇的机会。债务重组即将完成，重点是确保债务结构清晰，并促成一些优质收购，许多交易依赖于长期关系 [85][86] 问题: 大型租户租赁涉及多种行业，其共同点是什么？为什么现在看到更多大型租赁活动？[87] - 许多租户表现出“场边疲劳”，在长期观望后，他们开始进行交易和扩张，以免落后。统计数据也显示扩张远多于收缩。新租户急于设立办事处，可能是厌倦了等待，或者对市场剧烈波动变得漠然，决定照常开展业务。这种态度转变部分由更广泛的经济驱动 [88][89]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收为2.51亿美元，与去年同期基本持平 [12] - 第一季度FFO（运营资金）下降至每股0.37美元 [12] - 第一季度AFFO（调整后运营资金）下降至4900万美元，主要受利息支出增加和利息收入减少影响，部分被强劲的多户住宅表现所抵消 [12] - 第一季度同物业现金NOI（净营业收入）下降1.4% [12] - 第一季度住宅投资组合的同物业现金NOI同比增长4.2% [11] - 公司预计2026年摊薄后每股净亏损在-0.20美元至-0.14美元之间 [12] - 公司预计2026年完全摊薄后每股FFO在1.39美元至1.45美元之间 [12] - 公司预计Bedford收购带来的FFO收益将很大程度上被更高的预期利息支出所抵消，这反映了利率曲线的平坦化 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - **办公室租赁**：第一季度签署了218份办公室租约，总面积达90.9万平方英尺，其中包括创单季度纪录的46.1万平方英尺新租约和44.8万平方英尺续租租约 [10] - 第一季度办公室需求多元化，法律、金融服务、娱乐、房地产和会计是前五大行业 [10] - **办公室租赁利差**：第一季度签署的新租约整体直线租金价值增长了5.3% [10] - 由于原有租约在租期内包含非常健康的3%-5%的年固定租金增长，现金利差下降了7.7% [11] - 第一季度办公室租赁成本平均每年每平方英尺6.30美元，显著低于其他办公类REITs的基准平均值，但由于异常强劲的新租约和更大面积租约（通常需要更高的租户改善成本），该成本对公司自身而言略有上升 [11] - **住宅租赁**：住宅投资组合表现良好，入住率保持在99%以上 [11] - **医疗办公室**：公司拥有约100万平方英尺的医疗办公室物业，认为这类产品表现优异，租户粘性高 [58] - **开发项目**： - 位于Brentwood的712单元Landmark Residences的多年期再开发项目正在全力推进 [8] - 位于Westwood的10900 Wilshire项目预计今年开始施工，将其改建为323单元的公寓社区 [9] - 位于Burbank的Studio Plaza再开发项目已完成，租赁进展顺利，部分租户已入住 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - **市场表现**：公司注意到洛杉矶整体市场似乎正在复苏，体现在租赁活动增加、城市治理态度变化以及租户需求回升 [33] - **子市场表现**：尽管有分析师指出Westside/Honolulu的租赁百分比增长而Valley市场下降，但管理层不认为Valley市场会持续落后，Sherman Oaks、Encino和Warner Center等Valley子市场活动良好，预计所有子市场的租赁率都将提升 [77] - **市场控制与协同效应**：通过收购（如Bedford Collection），公司在贝弗利山拥有约三分之一的A级办公空间，这带来了运营和租赁上的协同优势，例如能够将收购物业的运营费用平均降低约20% [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **增长战略**：公司高度专注于通过租赁、收购以及Studio Plaza、The Landmark Residences和10900 Wilshire的再开发项目来增长收益 [6] - **收购战略**：公司认为当前周期提供了以显著低于长期价值的价格扩大投资组合的罕见机会 [4] - 公司专注于在其传统市场（如洛杉矶）收购办公物业，因为这些市场需求持久且供应极度受限，而对其他可能因需求增长而引发新建筑的市场（如南湾航空航天市场）持谨慎态度 [28][29] - **资本管理**：公司已成功以低于市场普遍水平的利率延长了债务期限 [6] - **行业竞争**：管理层观察到市场上出现“对办公室好奇”的买家，但真正符合公司兴奋点的资产（如Bedford）不多 [78] - 公司认为其强大的本地化运营平台在当前的交易环境中是一个优势，因为许多竞争对手的运营平台已经削弱或外包，这使得他们难以积极进行交易 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **市场复苏迹象**：公司连续两个季度录得约10万平方英尺的正净吸纳量，过去6个月实现了自2019年以来最好的业绩，租赁率增长超过1% [4] - 尽管两个季度的数据不足以断定市场已触底，但公司对持续复苏越来越抱有希望 [4] - **租赁活动**：第一季度新租约执行量超过45万平方英尺，创下历史最佳季度纪录，并且与超过1万平方英尺租户的租赁也创下纪录 [4][10] - 租户保留率保持强劲，与历史平均水平一致 [10] - **需求驱动因素**：管理层认为，当前看到的大型租约活动部分源于“观望疲劳”，租户在等待多时后开始决定进行交易和扩张，以免落后 [87] - 公司注意到市场态度发生转变，租户可能对剧烈波动变得漠然，并准备恢复正常业务 [88] - **技术影响（AI）**：管理层提及“杰文斯悖论”，认为就像历史上的个人电脑、互联网和云计算等技术一样，AI的采用可能会提高效率并最终创造更多就业和办公需求，而非导致办公楼空置 [7][24][25][26] 其他重要信息 - **Bedford Collection收购**：4月，公司通过其管理的新合资企业以2.6亿美元收购了位于贝弗利山Golden Triangle的、由5栋建筑组成的24.6万平方英尺优质医疗办公物业组合 [5][8] - 公司在该合资企业1.5亿美元的股权中持有13%的份额 [8] - 合资企业还获得了1.3亿美元的非追索权、只付息的第一信托契约贷款，于2031年4月到期，利率为SOFR加170个基点，已通过利率互换有效固定在每年5.26%直至2030年4月 [8] - 收购价格约为每平方英尺1000美元 [19] - **租赁与入住率差值**：已签约未入驻的差值（leased to occupied spread）目前为3.5个百分点，表明公司完成了大量租赁，这些租户将在未来几个季度入驻 [41] - 对于典型的小租户（如2500平方英尺），可以在签约后一个季度或两个季度内入驻；对于需要大量装修的大租户（如Studio Plaza的一些租户），入驻时间可能更长，甚至到明年 [42] - **一般行政费用**：公司的G&A费用约占营收的5.4%，在基准对比组中保持最低 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于强劲的租赁量，特别是超过1万平方英尺的大租约情况 [16] - 管理层确认本季度超过1万平方英尺类别的租赁量创历史纪录，包括多笔1万至2万平方英尺以及超过2万平方英尺的交易，涉及娱乐、法律等多个行业 [17] 问题: 关于Bedford Collection交易的估值指标，如进入资本化率或股本回报率 [18] - 管理层表示已与卖方约定不披露具体信息，但确认收购价格约为每平方英尺1000美元，并对交易感到非常满意 [19] 问题: 关于管理层提及“杰文斯悖论”是基于实际市场观察还是评论性观点 [23] - 管理层表示虽然租赁活动确实在增加，但并未直接观察到该悖论描述的现象；提及它是因为其观点与AI将提升效率并可能促进招聘的想法一致，并引用历史技术变革的先例来反驳办公需求将消亡的预测 [24][25][26] 问题: 关于是否会考虑进入南湾（如El Segundo）等航空航天和国防需求增长的市场进行收购 [27] - 管理层表示更倾向于留在其传统市场，因为那里需求持久且供应受限；而对可能因需求激增导致新建筑涌入的市场持谨慎态度，因为把握退出时机较难 [28][29] 问题: 关于洛杉矶市场的整体状况及其对租户行为的影响 [32] - 管理层认为洛杉矶市场总体感觉正在回归，体现在租赁活动、城市治理态度变化以及租户需求增加等方面 [33] 问题: 关于Studio Plaza项目达到稳定状态（90%以上入住率）的时间表 [34][35] - 管理层表示对目前的租赁进度感到满意，但不愿给出具体时间表，只会在项目稳定后将其重新归入运营资产组合 [36][37] 问题: 关于已签约未入驻差值（3.5个百分点）的构成，以及小租户与大租户的典型入驻时间差 [41][42][45] - 管理层表示差值中仍包含大量小租户，预计2026年剩余时间将稳步入驻，部分大租户因装修需要时间会更长 [45] - 典型小租户（如2500平方英尺）可快速入驻（几个月内），大租户则取决于装修程度，可能需时更长 [42] 问题: 关于除了租赁数据外，哪些前瞻性指标（如看房活动、管道）让公司对改善有信心 [46] - 管理层表示过去六个月的良好活动势头仍在继续，租赁管道健康，看房、咨询等所有监测指标看起来都很健康 [46] 问题: 关于Bedford Collection资产是否存在租金市价调整机会或预期租金增长 [49][57] - 管理层认为任何收购都存在小的市价调整机会，但Bedford并非那种租金远低于市价的特殊情况 [57] - 管理层补充这是公司首次涉足此类医疗办公产品，但公司本身已拥有约100万平方英尺医疗办公物业，喜爱这类产品及租户的粘性 [58] 问题: 关于市场上外部增长机会的潜力和深度 [59] - 管理层表示看到大量活动，其中一半以上是场外交易，公司专注于办公物业，需要找到价格合理的交易 [60] 问题: 关于在贝弗利山拥有大量A级办公空间带来的规模优势或定价权 [64] - 管理层阐述了市场控制带来的优势：运营方面可大幅降低费用（通过人员共享、大规模合同谈判），租赁方面可灵活满足租户需求，在投资组合内为租户匹配空间，从而降低租赁成本 [65][66][67] 问题: Bedford Collection资产是否会保持为医疗办公用途 [68] - 管理层确认该资产将保持为医疗办公用途 [68][71] 问题: 关于“尚未准备好断定触底”是指入住率还是租赁活动，以及全年入住率指引中点是否仍可实现 [72][74] - 管理层认为指引范围是可实现的，第一季度通常是入住率较弱的季度（因年底到期租约较多），预计后续季度会逐步提升 [74] 问题: 关于各子市场（Westside/Honolulu 与 Valley）表现差异的原因及未来展望 [77] - 管理层认为这可能是季度性波动，不预期Valley市场会持续落后，所有子市场都在努力提升租赁率且预期可以实现 [77] 问题: 鉴于租赁背景复苏，资本市场和交易环境是否出现更多买家竞争 [78] - 管理层观察到市场上出现“对办公室好奇”的买家，但像Bedford那样令公司兴奋的资产不多；随着市场复苏，关注度会上升，公司正试图在当前价格相对于长期价值有显著折扣时尽可能多收购 [78] - 补充认为公司强大的运营平台在当前环境下是一个优势，因为许多竞争对手的平台已削弱，资本虽有但可能不敢在交易中过于激进 [79] 问题: 关于公司当前业务中还有哪些短板或需要关注的地方 [82] - 管理层当前重点关注资本市场：完成债务计划的收尾工作，以及寻找收购机会并配置尽可能多的资本，以把握当前被视为30年一遇的机会 [84][85] 问题: 关于大型租户租赁活动增加的共同主线或原因 [86] - 管理层认为主要是“观望疲劳”，租户在长期等待后开始行动以免落后；同时新租户进入市场设立业务，扩张远多于收缩，整体经济驱动和态度转变是原因 [87][88]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收基本持平，为2.51亿美元 [11] - 第一季度运营资金为每股0.37美元，同比有所下降 [11] - 第一季度调整后运营资金为4900万美元，同比下降，主要受利息支出增加和利息收入减少影响，部分被强劲的多户住宅表现所抵消 [11] - 第一季度同物业现金净营业收入下降1.4% [11] - 2026年全年指引：预计稀释后每股净亏损在-0.20美元至-0.14美元之间，完全稀释后每股运营资金在1.39美元至1.45美元之间 [11] - 预计Bedford收购带来的运营资金增长将基本被更高的预期利息支出所抵消，这反映了利率曲线的平坦化 [11] - 公司一般及行政开支约占营收的5.4%，在基准同行中保持最低 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - **办公楼业务**： - 第一季度签署了218份办公楼租约，总面积达90.9万平方英尺，其中包括创纪录的46.1万平方英尺新租约 [9] - 签署了44.8万平方英尺的续租租约 [9] - 新租约的直线租金价值整体增长5.3% [9] - 由于原有租约期内包含非常健康的3%-5%的固定年租金增长，现金租金差下降7.7% [10] - 第一季度办公楼租赁成本平均为每年每平方英尺6.30美元，显著低于其他办公楼REITs的基准平均水平，但公司自身因新租和大面积租赁活动异常活跃而略有上升 [10] - 租户保留率保持强劲，与历史平均水平一致 [9] - 第一季度办公楼需求多元化，法律、金融服务、娱乐、房地产和会计是前五大行业 [9] - 已签约但未开始计租的租约面积差（leased to occupied spread）目前为3.5个百分点 [42] - **住宅业务**： - 住宅投资组合表现良好，与去年第一季度相比，同物业现金净营业收入增长4.2% [10] - 所有市场需求保持非常强劲，投资组合出租率保持在99%以上 [10] - **医疗办公楼业务**： - 公司拥有约100万平方英尺的医疗办公楼，Bedford Collection是公司在该产品类型上的首次重要尝试 [61] 各个市场数据和关键指标变化 - **洛杉矶市场**： - 公司认为洛杉矶市场整体正在复苏，体现在租赁活动、治安改善、后疫情时代的态度转变以及租户需求增加等方面 [32] - 公司专注于其传统市场（如贝弗利山、西区），认为该地区需求持久且供应极度受限，相比其他市场（如南湾）更具吸引力 [27][28] - **子市场表现**： - 西区和檀香山的净吸纳量或出租率有所上升，而山谷地区有所下降，但公司认为这只是季度性波动，预计山谷地区将随西区一同复苏，不会持续落后 [80] - 谢尔曼奥克斯、恩西诺和华纳中心等山谷子市场租赁活动活跃 [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **增长战略**：公司高度专注于通过租赁、收购以及Studio Plaza、The Landmark Residences和Ten Nine Hundred Wilshire的重建项目来增加收益 [5] - **收购活动**： - 4月，公司与合资伙伴以2.6亿美元收购了位于贝弗利山黄金三角区的优质医疗办公楼资产组合The Bedford Collection [4][7] - 公司在该合资企业中持有13%的股权（对应1.5亿美元股本），合资企业还获得了1.3亿美元的非追索权、仅付息的第一信托契约贷款，利率为SOFR加170个基点，已有效固定为年利率5.26%，至2030年4月 [7] - 公司认为当前周期提供了以显著低于长期价值的价格扩大投资组合的罕见机会 [4] - 公司看到大量收购机会，其中超过一半是场外交易，主要专注于办公楼资产 [63] - **重建项目进展**： - Brentwood的712单元Landmark Residences多年期重建项目正在全力进行 [8] - 位于西木区的10900 Wilshire项目预计今年开始施工，将其改建为323套公寓社区 [8] - 位于伯班克的Studio Plaza重建已完成，租赁进展顺利，已有部分租户入住 [8] - Studio Plaza的目标是出租率达到90%以上时视为稳定，目前租户正在迁入，租户组合良好 [33] - **资本管理**： - 公司成功以低于更广泛市场水平的利率延长了债务期限 [5] - 公司正专注于完成债务计划，优化债务结构 [88] - **市场控制与协同效应**： - 在贝弗利山拥有约三分之一的甲级办公楼面积，这提供了规模优势和定价能力 [66] - 市场集中度带来了运营协同效应，过去10-11次收购平均降低了约20%的运营费用 [67] - 在租赁方面，能够为任何规模的租户提供合适的空间选择，提高租户保留率并降低租赁成本（通过标准化空间和快速入驻） [68][69][70] - **行业观点**： - 提及杰文斯悖论，认为AI等技术的采用将像过去的个人电脑、互联网和云计算一样，最终可能促进就业增长和办公需求，而非减少 [6][23][24] - 观察到“场边疲劳”现象，租户在长期观望后开始行动，扩张活动远多于收缩，新租户急于设立办事处 [91] - 认为当前办公楼资产价格相对长期价值存在显著折价，是收购良机 [81] - 认为随着市场复苏，关注办公楼资产的买家（“对办公室好奇”）会增加，但公司凭借强大的运营平台在竞争中具有优势 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **租赁复苏**：连续两个季度实现约10万平方英尺的正净吸纳量，过去6个月是自2019年以来最好的表现，出租率增长超过1% [4] - **市场底部判断**：虽然两个季度的数据不足以断定市场已触底，但公司越来越充满希望 [4] - **租赁活动前景**：租赁管道良好，带看活动、咨询电话等所有指标都非常健康 [49] - **贝弗利山收购**：对Bedford Collection的交易非常满意，认为这是一个长期渴望获得的资产组合 [18] - **对竞争市场的看法**：对南湾等市场持谨慎态度，因为那些地区仍可新建物业，而公司现有市场供应受限，需求更具持久性 [27] 其他重要信息 - 公司拥有强大的合资伙伴资本，有意进入市场 [26] - 公司运营平台在行业低迷期未受削弱，这使其在交易中具有优势 [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于本季度强劲的租赁量，特别是大面积租约的情况 [14] - 回答: 本季度超过1万平方英尺的租约签署量创历史记录，有多笔1-2万平方英尺和超过2万平方英尺的交易，涉及娱乐、法律等多个行业 [16] 问题: 关于Bedford Collection交易的估值指标，如收益率、股本回报率或稳定化收益率 [17] - 回答: 根据与卖方的协议不披露具体信息，但价格约为每平方英尺1000美元（接近1000美元），公司对该交易非常满意 [18] 问题: 关于管理层提到的杰文斯悖论，是否在租赁讨论中实际观察到AI推动招聘需求的现象 [22] - 回答: 租赁活动确实在增加，但未直接观察到该现象被提及；引用此悖论是为了支持其观点，即AI提高效率后往往会催生更多招聘，而非导致办公楼空置，历史技术变革也证明了这一点 [23][24] 问题: 是否会考虑进入南湾市场（如埃尔塞贡多），以把握航空航天和国防领域可能的需求增长 [25][26] - 回答: 更倾向于现有传统市场，因为那里需求持久、供应受限；南湾等市场仍可新建物业，存在周期风险 [27][28] 问题: 对洛杉矶市场的整体看法，以及租户反馈如何 [31] - 回答: 感觉洛杉矶市场正在回归，体现在租赁活动、城市治理改善、后疫情态度转变及租户需求增加等方面 [32] 问题: Studio Plaza项目预计何时能达到稳定状态（出租率90%以上） [33][36] - 回答: 不提供具体时间表，但对目前进度感到满意，待稳定后会将其重新归入运营资产组合 [38] 问题: 已签约未计租面积差（3.5个百分点）中，大小租户的构成比例如何 [48] - 回答: 没有具体的细分数据，但其中很多是1万平方英尺以下的租户；预计2026年剩余时间将有稳定的租户迁入，部分大面积租户需要更长时间 [48] 问题: 除了不轻言触底外，哪些前瞻性指标（如带看活动、租赁管道）让公司对后续季度改善有信心 [49] - 回答: 过去六个月的良好活动势头得以延续，租赁管道良好，带看、咨询等所有指标都非常健康 [49] 问题: Bedford Collection资产是否存在租金提升至市场水平的机会或预期租金增长 [52][60] - 回答: 所收购资产通常都存在一定的租金提升机会，但这次并非那种租金远低于市场一半的惊人机会 [60] 问题: 在市场上看到哪些额外的外部增长机会（如收购、开发） [62] - 回答: 看到大量活动，超过一半是场外交易，公司专注于办公楼资产，正努力在定价上达成一致 [63] 问题: 在贝弗利山拥有三分之一甲级办公楼面积所带来的规模优势或定价权具体体现在哪里 [66] - 回答: 运营端可实现显著协同效应（如降低运营费用），租赁端能提供灵活的空间解决方案以适应不同租户需求，从而降低租赁成本并提高效率 [67][68][69][70] 问题: Bedford Collection资产组合是否会保持为医疗办公楼用途 [71] - 回答: 该资产组合将保持为医疗办公楼用途 [72] 问题: “不轻言触底”是指出租率还是租赁活动？全年出租率指引中点是否仍可实现 [75] - 回答: 公司对出租率指引范围感到满意；第一季度通常是出租率较低的季度，因为较多租约在12月31日到期，预计全年出租率将逐步提升 [76] 问题: 各子市场（西区、檀香山、山谷）净吸纳趋势不同，是否意味着山谷复苏会滞后 [80] - 回答: 不认为山谷会持续滞后，季度数据有波动，公司在山谷各子市场也看到良好活动，预计所有子市场出租率都会提升 [80] 问题: 随着租赁市场复苏，在收购交易中是否看到更多竞争对手和竞价战 [81] - 回答: 出现更多“对办公室好奇”的买家，但像Bedford这样令公司兴奋的资产不多；随着市场复苏，关注度会上升，公司正试图在当前价格显著低于长期价值时尽可能多收购 [81] 问题: 公司业务中哪些方面仍需改进或关注 [85] - 回答: 当前重点关注资本市场，包括完成债务计划优化债务结构，以及寻找收购机会并配置资本，认为当前是三十年一遇的机遇 [88][89] 问题: 大面积租赁活动增加的共同主题或驱动因素是什么 [90] - 回答: 主要是“场边疲劳”，租户在长期观望后开始行动以不被落下；扩张远多于收缩，新租户急于开业；也可能是对市场波动变得漠然，决定按常规开展业务 [91][92]

业绩总结 - Douglas Emmett的总资本化约为70亿美元，年收入约为10亿美元[18] - 办公室投资组合面积为1800万平方英尺，占总年租金的78%；多户住宅投资组合为4410个单元，占总年租金的22%[12] - 自首次公开募股以来，办公物业增长56%，多户住宅增长90%[8] - 过去30年，年复合增长率为3.4%[30] - 2025年每股年化股息为0.76美元[18] 用户数据 - 约39%的市场份额为Class A办公空间，成为洛杉矶和檀香山最大的办公房东[18] - 公司的租户中小型富裕租户占比96%，租户规模中位数为2400平方英尺[37] 未来展望 - 2026年到期的即将到期债务为25亿美元[52] - 超过90%的符合条件的办公空间获得了“能源之星认证”，预计到2025年12月将保持至少80%的认证率[55] - 截至2025年12月，公司温室气体排放量已较2019年减少28%，目标是到2035年减少30%[55] 新产品和新技术研发 - 公司在可持续发展方面的努力不仅是社会责任，也是良好的商业实践[55] 负面信息 - 公司G&A费用占净营业收入的6.9%，低于基准组的14.3%[44] 其他新策略 - 公司致力于为员工提供全职工作和全面福利，避免使用独立承包商或兼职员工[56] - 公司设定了15项关键承诺，以提升员工、租户和供应商的关系[56] - 公司通过开放的沟通政策鼓励员工表达关切，确保透明度[56] 员工多样性 - 公司在员工多样性方面表现良好，女性员工占比为48%[58] - 公司在洛杉矶和檀香山的员工种族构成与当地劳动力相符，白人（非拉丁裔/西班牙裔）占比为48%[58] - 公司承诺维护公平的工作环境，设有严格的反歧视和反骚扰政策[56] - 公司管理团队由多位经验丰富的高管组成，包括首席执行官Jordan L. Kaplan和首席财务官Peter D. Seymour[61]

Investors interested in stocks from the REIT and Equity Trust - Other sector have probably already heard of Douglas Emmett (DEI) and CubeSmart (CUBE) . But which of these two stocks is more attractive to value investors? We'll need to take a closer look to find out.Everyone has their own methods for finding great value opportunities, but our model includes pairing an impressive grade in the Value category of our Style Scores system with a strong Zacks Rank. The proven Zacks Rank emphasizes companies with po ...

公司2026年第一季度业绩发布 - 公司已发布2026年第一季度业绩报告和运营信息包 [1] - 业绩发布后将于2026年5月6日东部时间下午2点举行电话会议进行讨论 [2] - 电话会议将通过公司官网进行网络直播 并设有电话接入和90天的回放 [2][3] 公司业务与战略定位 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托 [4] - 公司是洛杉矶和檀香山顶级沿海子市场中高端办公和多户住宅物业的最大业主和运营商之一 [4] - 公司战略聚焦于在供应受限、拥有高端高管住房和关键生活配套的社区 收购和持有大量顶级办公物业和优质多户住宅社区 [4] 近期公司动态与交易 - 公司通过新成立的合资企业 以2.6亿美元收购了位于比佛利山“金三角”的Bedford Collection医疗办公资产组合 [7] - 该医疗办公资产组合面积为24.6万平方英尺 占据了Bedford Drive 400街区约80%的面积 [7] - 公司宣布选举Andy Cohen先生加入董事会 Cohen先生是全球最大建筑设计与规划公司Gensler的全球联席主席 [8] - Andy Cohen先生在Gensler拥有43年职业生涯 并于2005年至2024年间担任联席CEO [8]

| Comparative Financial Results | Quarterly | | | --- | --- | --- | | (In millions, except per share data) | Q1 2026 | Q1 2025 | | Revenues | $251 | $252 | | Net (loss) income attributable to common stockholders | $(2) | $40 | | FFO per fully diluted share | $0.37 | $0.40 | | AFFO | $49 | $62 | | Same Property Cash NOI | $152 | $155 | Leasing: We recorded approximately 100,000 square feet of positive absorption in our In-Service Portfolio for the second consecutive quarter. We also executed 461,000 square f ...