行业情况 - 本轮利率周期中住房市场表现强劲，新屋需求旺盛且供应长期短缺，美国领先的房屋建筑商成为大赢家 [2] - 2023年10月房贷利率约8%，虽降至6.44%，但住房可负担性危机仍存，首套房购买者面临障碍 [4] - 住房可负担性危机持续的原因包括房价高企、房贷利率高于历史平均、住房成本增加 [5] 公司概况 - 莱纳公司（Lennar Corporation）将于9月19日收盘后公布第三季度财报，预计今年交付8万套房屋，第三季度新交付和新订单在20500 - 21000套之间，本季度毛利率为23% [3] - 公司业务包括房屋建筑、金融服务和多户住宅三个板块，房屋建筑板块在第二季度贡献95.6%的收入和90%的息税前利润 [7] 公司战略 - 公司剥离非核心多户住宅资产，如以6900万美元出售The Brook on Janes Apartments，预计2024年下半年剥离资产收益约2.5亿美元，以专注核心房屋建筑业务 [6] - 公司进入新的高需求市场，如亚利桑那州凤凰城，Middle Vistas项目使公司在凤凰城的房源超过700个 [6] - 公司重启非核心资产分拆战略，预计将60 - 80亿美元土地分拆到新的上市公司，以实现轻资产模式 [6] 财务表现 - 2024年第二季度公司营收同比增长9%，每股收益3.45美元，同比增长14.6%，毛利率扩大至22.6%，净利率略降至15.1% [8] 估值情况 - 公司今年市场表现强劲，年初至今股价上涨21%，目前远期市盈率为12.6，高于5年平均的8.5 [9] - 通过与同行公司对比，基准远期市盈率为9.8，考虑公司向轻资产模式转型，应享有15% - 25%的溢价，最佳情况下合理股价为183.04美元每股，当前股价接近178美元，公司估值合理 [9] 前景展望 - 美联储下周降息可能使公司受益，但无法立即扭转住房可负担性危机，且降息的积极影响已反映在当前估值中 [10] - 公司下周公布第三季度财报时可能提供向轻资产模式转型的积极数据，或对股价产生积极影响，但公司目前估值合理，投资者安全边际较小 [10]