文章核心观点 - 尽管房地产投资信托公司Realty Income的第三大租户Dollar Tree面临困境，但公司核心业务仍将保持健康，其股票仍具投资价值 [1][5][12][13] Realty Income公司概况 - 是颇受收益型投资者欢迎的股息股票，为全球最大的房地产投资信托公司之一，在全球拥有15540处房产，服务90个行业的1500多个不同客户 [2] - 自1994年首次公开募股以来，入住率保持在96%以上，主要服务抗衰退企业，业务比许多零售房地产投资信托公司更均衡 [2] - 需将至少90%的应税收入作为股息支付以维持优惠税率，每月支付股息，自上市以来已127次提高派息，远期股息收益率达5%，过去30年股息再投资总回报率达5500% [3] - 随着近期利率下降，公司股票在过去三个月上涨超20%，因其有望吸引投资者从存单和国债转向高收益股息股票，且低利率使公司购买新房产成本降低 [4] Dollar Tree公司困境 - 曾是抗衰退零售商，2015年收购Family Dollar后，后者增长缓慢抵消了其健康扩张，公司采取一系列措施但受关税、通胀和盗窃影响，毛利率和运营利润率下降 [5][6] - 过去三年两次提高基础价格，采用多价格策略，价格上限从2023年的5美元提高到今年的7美元，导致同店销售增长放缓 [7] - 2023年第二季度至2024年第二季度，Dollar Tree同店销售增长率分别为7.8%、5.4%、6.3%、1.7%、1.3%；Family Dollar分别为5.8%、2%、 - 1.2%、0.1%、 - 0.1%；企业整体分别为6.9%、3.9%、3%、1%、0.7% [8] - 预计全年净销售额仅增长0% - 1%，调整后每股收益下降5% - 12%，计划未来几年关闭近1000家Family Dollar门店 [8] Dollar Tree困境对Realty Income的影响 - Dollar Tree从Realty Income租赁1389处门店，占其年化租金的3.1%，是第三大租户 [9] - Realty Income并非拥有Dollar Tree计划关闭的所有房产，且关闭将分阶段进行，公司有时间寻找新租户，最坏情况下也只会影响部分年化租金 [10] - 面临相同宏观逆风的Dollar General计划今年开设730家新店，其扩张可能抵消Dollar Tree的下滑 [11] - Realty Income投资组合中有输家也有赢家，只要赢家增长快于输家且能不断获得新租户，核心业务将保持健康 [12] - 没有理由认为Dollar Tree的问题会扰乱Realty Income的月度股息或显著降低其入住率，其股票以去年调整后每股运营资金的16倍计算仍具吸引力 [13]