文章核心观点 - 美联储9月会议大概率降息，房地产投资信托基金（REITs）表现良好，当前是投资REITs的好时机，推荐了NETSTREIT、Kite Realty、VICI Properties、Plymouth Industrial等REITs公司并给予买入评级 [1][2][4] 行业趋势 - 修订后的就业数据显示经济放缓，近四个月消费者物价指数（CPI）数据显示通胀降温，市场认为本月美联储将降息，焦点在于降息幅度 [1][2] - 购物中心供应不足，自经济大衰退后零售交付量下降且未恢复，疫情使实体零售价值凸显，租赁率上升，利好REITs [18] - 工业地产市场分化，一级市场受新供应冲击，二级市场和小型工业地产因美国基础设施投资受益 [39][40] 公司分析 NETSTREIT Corp.（NTST） - 专注收购、拥有和管理单租户独立零售物业，市值约13亿美元，持有1170万平方英尺的投资组合，租户多为投资级，二季度末投资级租户贡献68.9%的年化基础租金（ABR），前十大租户中有八家为投资级 [9] - 强调租户信用和运营弹性，83%的租户为投资级或有投资级特征，88%为必需品、折扣和/或服务导向型租户，二季度末投资组合入住率100%，加权平均租赁期限（WALT）9.5年 [9][10] - 部分顶级租户面临困境，如Dollar General、Dollar Tree受通胀影响，Walgreens关闭部分美国门店，这三家租户占ABR的23.3%，但公司租赁期限长，2026年前仅3.5%的租约到期 [11] - 资产负债表稳健，调整后净债务与调整后EBITDAre之比为3.4倍，调整后净债务与未折旧总资产之比为20%，EBITDA与利息支出之比为4.72倍，总流动性5.692亿美元，2027年前无债务到期 [12] - 预计2025年调整后运营资金（AFFO）每股增长4%，2026年增长5%，股息收益率4.91%，当前P/AFFO为13.63倍，低于平均AFFO倍数15.22倍，评级为买入 [13][14] Kite Realty Group Trust（KRG） - 专注开发、收购和运营优质露天购物中心，主要位于美国阳光地带，市值约58亿美元，拥有2800万平方英尺的投资组合，79%的ABR来自有杂货店的物业 [15][16] - 租户多元化，前15大租户合计占ABR的21%，顶级租户包括TJX、Best Buy和Ross Stores，二季度末投资组合出租率94.8% [17] - 供应需求动态有利，2023年新租约可比现金租赁利差41.3%，非期权续约现金租赁利差13.0% [19] - 资产负债表良好，信用评级为投资级（BBB），净债务与调整后EBITDA之比为4.8倍，长期债务与资本之比为46.74%，债务偿付覆盖率为4.9倍，93%的债务为固定利率，加权平均利率4.35%，总流动性13亿美元 [21] - 分析师预计2024年AFFO每股增长4%，2025年增长6%，2026年增长9%，股息收益率3.88%，当前P/AFFO为18.44倍，高于历史平均但相对同行有吸引力，评级为买入 [23][25] VICI Properties Inc.（VICI） - 拥有美国和加拿大顶级博彩和娱乐目的地组合，市值约352亿美元，拥有1.27亿平方英尺的投资组合，包括54个博彩物业和39个其他体验式物业 [26][28] - 租户签订长期三重净租赁协议，二季度末投资组合WALT为41.2年（含所有延期选项），入住率和租金收取率自成立以来均为100% [30][33] - 资产负债表为投资级（BBB -），净杠杆率5.4倍，长期债务与资本之比为40.60%，EBITDA与利息支出之比为4.25倍，几乎所有债务为固定利率，83%为无担保债务，债务期限合理，2024年无债务到期，加权平均到期期限6.6年 [35] - 自2019年以来平均AFFO增长率6.74%，平均股息增长率10.11%，分析师预计2024年AFFO每股增长5%，2025年增长3%，2026年增长4%，股息收益率5.15%，当前P/AFFO为15.07倍，低于平均AFFO倍数15.93倍，评级为买入 [36] Plymouth Industrial REIT, Inc.（PLYM） - 专注开发、收购和管理单租户和多租户工业物业，市值约11亿美元，拥有3500万平方英尺的投资组合，入住率97%，WALT为3.2年，目标区域为美国“金三角”地区 [38] - “金三角”地区具有优势，如24小时车程内可达近70%的美国地区，包含超半数美国GDP，港口多，铁路多，过去5年平均人口增长4.9%，80%的电动汽车和电池生产设施位于该地区 [38] - 公司债务指标稳健但杠杆率高于同行，净债务与EBITIDA之比为6.72倍，长期债务与资本之比为64.92%，EBITDA与利息支出之比为3.22倍，大部分债务为固定利率（94%），2024年债务到期少，加权平均利率4.11%，加权平均到期期限2.7年 [43][44] - 过去几年平均AFFO增长率3.35%，分析师预计2024 - 2026年AFFO每股均增长6%，股息收益率4.18%，2023年AFFO派息率52.02%，当前P/AFFO为12.75倍，低于工业REITs常见水平，评级为买入 [46][47] 系列总结 - “If I Was Retiring In 10–20 Years With 10 REITs”系列推荐了W. P. Carey、Brixmor、Alexandria Real Estate、STAG Industrial、CTO Realty、Broadstone Net Lease、NETSTREIT、Kite Realty、VICI Properties、Plymouth Industrial等10只REITs，平均股息收益率5.0% [48]