文章核心观点 - CTO Realty Growth在零售REIT领域表现出色，总回报率和股息收益良好，有望受益于利率下调，其业务运营、财务状况和投资组合表现积极，虽面临通胀风险但仍具投资价值 [1][2][9] 公司表现 - 年初至今总回报率达18%，上一次宣布季度现金股息为每股0.38美元，年化股息收益率为8% [1] - 2024财年第二季度营收2885万美元，同比增长10.9%，超出共识预期144万美元；该季度资金运营为每股0.45美元，超出共识预期，较去年同期的每股0.43美元增加2美分 [2] 利率环境 - 市场认为美联储可能在9月18日FOMC会议上首次降息，CME FedWatch工具显示降息50个基点的概率为50% [1] 财务状况 - 截至2024财年第二季度，总债务余额为4.84亿美元，月利息支出为560万美元，较去年同期增加40万美元 [2] - 2025年有5100万美元无担保债务到期，2026年有8300万美元债务到期 [5] - 季度末持有现金及现金等价物480万美元，较年初的1020万美元减少，流动性为1.55亿美元 [8] 投资组合 - 截至6月30日，投资组合包括20处房产，总面积390万平方英尺，年化基础租金8110万美元 [3] - 约94%的面积来自多租户房产，加权平均剩余租赁期限为4.9年，第二季度末入住率为92.6%，高于去年的91.4% [3] - 近期宣布以1.375亿美元收购佛罗里达州和北卡罗来纳州的三个露天购物中心，年初至今已完成2.3亿美元的收购和3800万美元的处置 [3] 租赁情况 - 第二季度签署16份租约，总面积78593平方英尺，可比基础上平均现金基础租金为每平方英尺23.34美元，较去年同期的每平方英尺21.45美元有8.8%的正利差 [5] 其他业务 - 有不断发展的结构化投资业务，为现有客户发放商业贷款，如为佛罗里达州沃思湖的七个外铺发放1000万美元固定利率为11%的建设贷款 [4] 估值 - 目前股价是自由现金流的9.71倍，虽高于近期低点但仍低于历史平均水平，随着美联储降息有望实现资本增长 [9]