文章核心观点 - 公司在过去几个季度展现良好增长和运营改善 Q2'24 业绩出色且租赁组合增长 但近期股价飙升使估值上升 不再具有年初的吸引力 因此将股票评级从“买入”下调至“持有” 关注约 17 美元/股的更好切入点 [15][25][31] UMH Properties 概述 - 公司是房地产投资信托 拥有并运营预制房屋社区 有 136 个社区和约 25800 个已开发住宅用地 较去年增加 1 个社区和约 100 个地块 分布于阿拉巴马州等多个州 [16] - 商业模式为向私人住宅业主出租预制房屋用地 提供经济适用房解决方案 [18] - 租赁组合已扩大至约 10100 个单位 较去年增长约 5% 今年预计再增加 800 个房屋 公司现有 3300 个空置地块和超 2200 个空置通道 有潜力开发约 8700 个未来地块 [19] - 与 Nuveen Real Estate 成立合资企业 拥有并运营两个佛罗里达社区 有助于实现增值开发机会并降低资本需求 [20] Q2'24 业绩与展望 - 公司 8 月 5 日公布第二季度业绩 总营收 6030 万美元 其中租金收入 5150 万美元 同比增长 9.1% 得益于租金及相关收入增长 9% 和预制房屋销售增长 7% [21] - 增长得益于租金收入增加和入住率提高 社区净营业收入增长 11% 同物业净营业收入也增长 11% 同物业入住率从 86.4% 增至 87.7% 提高 130 个基点 [23] - 第二季度销售 105 套预制房屋 去年同期为 91 套 其中 35 套为新房销售 去年为 43 套 销售毛利率从 30% 增至 38% 增长 8% [24] - 租赁组合年周转率不超过 30% 预制房屋建造时间缩短至 4 - 8 周 与疫情前水平一致 这有助于降低利息和持有成本 管理入住率和增加收入 [25] - 本季度资金从运营活动产生的资金为 1680 万美元 同比增长 28.7% 预计当前运行率资金从运营活动产生的资金约为 6500 万美元 公司股息支付率约为 95% 若每股资金从运营活动产生的资金持续增长 有望进一步提高股息 [25] 风险因素 - 公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为 5.7 倍 杠杆率较高 不过已从 2022 年的 8.1 倍下降 大部分债务为固定利率 成本较低 92% 的债务为固定利率结构 随着央行降息 可能成为利好因素 [27] - 公司业务集中在美国东部页岩地区 若页岩产量低或大宗商品价格疲软 可能存在风险 若能源行业需求增加 则可能成为利好 [27] 估值与总结 - 八位卖方分析师对该股的评级为五个“买入”和三个“持有” 平均目标价为 21.57 美元 预计上涨 5.6% 加上 4.2% 的股息收益率 总回报潜力为 9.8% [28] - 公司市值 15 亿美元 运行率资金从运营活动产生的资金为 6500 万美元 市盈率与资金从运营活动产生的资金比率约为 23.1 倍 高于几个月前 2025 年和 2026 年的预期市盈率与资金从运营活动产生的资金比率分别为 20.2 倍和 19.4 倍 高于 4 月的预期倍数 [29] - 与同行相比 公司不再具有估值折扣 其可比公司 Sun Communities 的市盈率与资金从运营活动产生的资金比率为 21.2 倍 预期为 20.7 倍 [30]