文章核心观点 - 零售机会投资公司(ROIC)是一家专注于西海岸市场的社区和邻里购物中心的收购、拥有和管理的房地产投资信托基金[1] - 购物中心行业前景良好,由于稳定的需求和有限的供给,但ROIC的过往业绩显示增长有所放缓[1] - 在Blackstone有意收购REIT的消息传出后,股价快速上涨,最佳策略是等待,因为可能会再次看到更好的价格水平[1] 投资组合和前景 - ROIC的投资组合包括94处物业,总面积1070万平方英尺,主要集中在加州,尤其是洛杉矶地区[2] - 虽然地理分散度较低,但行业分散度较好,电子商务抗性强和必需品零售商占总租金收入的82%[2] - 最大租户占总租金收入的5.5%,其他租户占比较低,反映了高度分散的租户群体[3] - 公司通常会为必需品零售商签订长期租约,为目的地零售商签订短期租约,以获得稳定的长期现金流和更高的短期现金流[3] - 未来4年内有超过一半的租约到期,公司有望通过提高租金获得不错的内部增长,过去5年内新租约和续租的租金涨幅均保持在两位数和中高单位数[3] - 过去5年公司的出租率一直保持在97%以上,反映了其资产的强劲需求[3] - 加州严格的区域规划法、大量的初始资本要求和对大型租户的竞争,为购物中心行业设置了较高的进入壁垒,这有利于ROIC[3] - 自疫情以来,净吸收量已恢复到较好水平,而新开工和交付量处于历史低位,供给增长缓慢,有利于ROIC[3] 业绩表现 - 2023年,ROIC新租约租金涨幅为22%,续租为7%,出租率为97.7%,同店NOI增长3.68%,但FFO下降3.04%[5] - 2024年二季度,新租约和续租的租金涨幅分别为12%和6%,出租率下降至97%,同店NOI增长仅1.73%,FFO下降4.25%[5] - 2024年管理层指引显示,同店NOI增长仅1%-2%,FFO下降1.89%-增长0.94%,反映了公司增长放缓[5] - 尽管行业前景良好,但ROIC的过往业绩和短期预期令人担忧,投资者对其未来增长的吸引力产生合理怀疑[5] 负债和流动性 - ROIC的资产负债表质量较好,债务占资产比例仅41%,其中2.3%为有担保债务,85%为固定利率[6][7] - 债务/EBITDA比率为6.6倍,利息覆盖率为2.7倍,流动性水平良好,可用流动性4.38亿美元,可应对即将到期的债务[7] 股息和估值 - ROIC目前每季度派发0.15美元的股息,前瞻性收益率为3.75%,派息率为57.69%,为相对稳健的股息股[8] - 6.51%的前瞻性FFO收益率较为合理,但由于Blackstone收购传闻推动股价上涨20%以上,目前股价可能已经偏高[8] - 目前股价对应15.38倍FFO估值,高于同行平均14.8倍,隐含资本化率5.94%,较行业平均6.4%有14.39%的溢价[8]