文章核心观点 - 8月REIT行业连续第4个月上涨 虽部分指标表现不及大盘 但整体仍具投资价值 大市值REIT与小市值REIT差距扩大 同时行业面临破产增加等情况 但股息上调、股票回购等积极因素为投资者带来机会 [2][42] REIT表现 整体表现 - 8月REIT行业平均总回报率为+2.11% 连续4个月上涨 但逊于标普500指数（+2.4%） 跑赢道琼斯工业平均指数（+2.0%）和纳斯达克指数（+0.7%） [2] - 市值加权的先锋房地产ETF（VNQ）8月表现远超REIT平均水平（+5.22% vs. +2.11%） 年初至今表现也更优（+9.93% vs. +6.97%） [2] 按市值划分表现 - 8月大市值REITs（+5.27%）领涨 中市值（+3.51%）和小市值（+0.84%）涨幅较小 微市值REITs（-3.03%）表现不佳 2024年前8个月大市值REITs跑赢小市值593个基点 [3] - 截至8月31日 大市值REITs年初至今平均总回报率领先 微市值REITs表现最差为-7.67% [4] 按物业类型划分表现 - 8月18种物业类型中有13种实现正总回报 占比72.22% 表现最好与最差的物业类型总回报率差距为11.51% [4] - 自存仓物业（+9.34%）8月表现最佳 主要受公共存储（PSA）+15.48%回报推动 购物中心（-2.18%）表现最差 因惠勒REIT（WHLR）股价暴跌（-75.88%） [4][5] - 年初至今 木材（-9.33%）和酒店（-6.46%）表现最差 数据中心（+26.25%）和广告（+23.17%）表现最佳 [6] 个别证券表现 - 美国医疗保健REIT（AHR）8月涨幅29.36% 年初至今回报率达61.43% 是2024年迄今第三佳表现的REIT [9] - 惠勒REIT（WHLR）8月继续暴跌（-75.88%） 年初至今跌幅达-96.80% [9] - 8月68.39%的REITs实现正总回报 2024年前8个月REITs平均总回报率为+6.97% 远高于2023年同期的+0.56% [9] 股息收益率 整体情况 - 股息收益率是REIT总回报的重要组成部分 许多REIT当前股价低于资产净值 股息收益率较高 部分高股息收益率存在投资机会 [11] 按股息支付频率划分 - 截至8月31日 创意媒体与社区信托（CMCT）股息收益率最高为17.2% 部分REIT股息收益率为0% [12][18] - 按月支付股息的REITs中 格拉德斯通商业公司（GOOD）股息收益率最高为7.9% [20] 估值 市盈率与资产净值关系 - 8月REIT行业平均P/FFO（2024Y）从14.2倍升至15.0倍 83.3%的物业类型市盈率扩张 [7] - 数据中心（30倍）、土地（7.1倍）等物业类型市盈率较高 酒店（8.0倍）、购物中心（8.6倍）和写字楼（8.8倍）平均市盈率为个位数 [7] 市值与估值关系 - 大市值REITs的2024年FFO倍数（19.6倍）与小市值REITs（13.9倍）差距在8月扩大 投资者购买大市值REITs需比小市值多支付约41% [23] - 市值与FFO倍数、Price/NAV呈强正相关 大市值REITs平均溢价3.80% 中市值溢价0.85% 小市值折价17.10% 微市值折价30.35% [23][24] 破产情况 - 8月破产申请加速 比2023年8月增加16.7% 2024年前8个月破产数量超过2021、2022和2023年同期 [25] 运营资金表现 整体情况 - S&P Global分析的116只权益型REITs中 67%在第二季度超过FFO/股预期 19%符合预期 14%未达预期 [28] 按物业类型划分 - 数据中心（100%）和多元化REITs（88.9%）超预期比例最高 基础设施（通信）是唯一多数REITs未达Q2 2024 FFO/股目标的物业类型 [28][29] 个别公司表现 - FFO/股表现最佳的是多元化医疗保健信托（DHC）（+50%）、维里斯住宅（VRE）（+28.6%）和SL Green Realty（SLG）（+24.2%） [31] - FFO/股表现最差的是农田合作伙伴（FPI）（-50%）、SBA通信（SBAC）（-26.3%）和社区医疗保健信托（CHCT）（-21.8%） [29] 股息上调情况 整体情况 - 8月有9只REIT宣布季度股息上调 2024年前8个月共有59只REIT宣布股息上调 [34] 个别公司情况 - 8月股息增幅最大的是RLI Lodging Trust（RLD）（+50%）和维里斯住宅（VRE）（+16.7%） 但仍低于2019年第四季度水平 [34] 股票回购情况 整体情况 - Q2 2024 REITs股票回购量升至2022年Q2以来最高水平 [39] 个别公司情况 - JBG Smith Properties（JBGS）和医疗保健房地产信托（HR）回购力度最大 分别回购了5.1%和4.5%的流通股 [39] - JBGS、SBAC、NexPoint Residential Trust（NXRT）和Park Hotels & Resorts（PK）因平均Q2 NAV折价较大 有机会以显著折扣回购股票 [39]