文章核心观点 - 今年以来Equity Residential（EQR）股价上涨20.8%跑赢行业12.3%的涨幅 公司核心业务、资产负债表等方面有优势但面临公寓供应增加风险 分析师看好其2024年业绩 还推荐了其他REIT板块股票 [1] 股价表现 - 今年以来EQR股价上涨20.8% 跑赢行业12.3%的涨幅 [1] 业务情况 - 2024年9月公司报告主要租赁季公寓需求和定价良好 重申2024年第三季度混合费率增长2%-3% 全年物理入住率96.2% 同店收入增长能达到此前指引范围 [1] - 公司在波士顿、纽约等多地有主导地位 还在丹佛、亚特兰大等地扩大业务 目标是富裕租客聚居地 便于在经济好时提租并降低下行风险 [3] - 2024年8月公司与黑石集团达成协议 收购亚特兰大、达拉斯/沃思堡和丹佛的多套房产 有助于公司多元化和针对高端租客的增长计划 [3] - 公司依靠技术和组织能力推动租金增长和运营平台效率提升 有望获得竞争优势和推动净营业收入增长 [4] - 公司进行投资组合重新定位 出售旧房产 收购富裕租客多、需求驱动有利和供应可控的子市场新房产 2024年上半年收购波士顿一处房产 二季度末收购亚特兰大和达拉斯/沃思堡各一处房产 上半年还处置了五处房产 有望减轻资产负债表压力和推动长期增长 [4] - 截至2024年6月30日 公司有七个项目正在开发 预计未来几年完工并稳定后将带来显著净营业收入增长 推动资金运营和净资产价值增长 [5] 财务状况 - 截至2024年6月30日 公司通过现金、现金等价物和循环信贷额度可用借款能力拥有近23亿美元流动性 [6] - 公司债务到期日程安排合理 到2025年无重大债务到期 2024年二季度末净债务与正常化EBITDAre比率为3.92倍 该季度无抵押净营业收入占总净营业收入的89.6% 有财务灵活性并能以优惠条件进入债务市场 [6] 股息情况 - 2011 - 2024年公司股息预计复合年增长率为6% 鉴于公司坚实运营平台、资金运营每股收益2.5%的增长预测和资产负债表优势 该股息增长率有望长期维持 [7] 面临风险 - 部分市场公寓供应增加 预计未来有大量公寓交付 可能影响公司提租能力 一定程度限制增长势头 [8] 其他推荐股票 - REIT板块中Centerspace（CSR）和Cousins Properties（CUZ）排名更好 均为Zacks Rank 2（买入） [9] - 过去两个月Centerspace当前年度资金运营每股收益的Zacks共识估计小幅上调至4.83美元 [9] - 过去一个月Cousins Properties 2024年资金运营每股收益的Zacks共识估计小幅上调至2.67美元 [9]