文章核心观点 - MCB Real Estate将对Whitestone REIT（WSR）的收购报价提高至每股15美元，此收购为敌意收购 ，文章探讨WSR价值、是否有竞争买家、独立运营前景及是否接受交易等问题 [1] 收购情况 - MCB Real Estate将收购WSR的报价提高至每股15美元，总价约14.5亿美元（含债务），此收购未受WSR欢迎，属敌意收购 [1][8] - MCB Real Estate持有WSR 9.4%的流通股，但无权强迫WSR接受或考虑该交易，其通过网站和新闻稿制造舆论，试图迫使WSR谈判 [7][8] WSR估值 - 采用NAV、资本回报率分析、现金流倍数三种方式估值，5位卖方分析师对WSR的NAV共识估计为每股16.71美元 [9] - WSR此前交易的隐含资本回报率约为7.7%，15美元的收购价接近7%的资本回报率，典型零售资本回报率更低，WSR合理资本回报率应在5.5%-6.0%，对应价值约为每股18 - 20美元 [11][13] - WSR以2025年估计AFFO计算的倍数为16.7倍，15美元的收购价为17.4倍，与零售REIT平均水平大致相符，但低于购物中心REIT平均水平 [13][14] 竞争买家可能性 - 6月MCB首次出价时，因资本成本高，REITs难以进入资本市场，无竞争报价；如今利率下降，股权成本降低，越来越多购物中心在积累资金，可能出现竞争买家 [15] - InvenTrust Properties Corp. 9月筹集2.57亿美元股权资金用于收购，收购WSR对其AFFO/股和质量/增长具有高度增值性；Kimco Realty Corporation近期宣布3.2亿美元收购购物中心，是零售REITs的整合者 [15][16] WSR独立运营前景 - WSR租赁情况良好，入住率和租金上涨，同店NOI健康增长，资本成本较一年前大幅下降，外部增长途径重新开启 [18] - 购物行业基本面良好，新供应增长低，开店数量超过关店数量，公司有望实现稳定适度增长 [18][19] 是否接受交易 - 鉴于WSR资产价值，每股15美元的收购报价过低，不建议公司接受；建议公司提出接近每股17美元的还价，既能补偿股东，又对买家有增值空间 [20] 投资者机会 - 收购报价公布后，WSR股价上涨约6%，若交易达成，当前买入有4.6%的上涨空间，并可获得股息 [21] - 更高的竞争报价或公司独立运营的盈利增长可能带来更好回报 [22]