文章核心观点 - NNN REIT实现连续35年年度股息增长这一罕见里程碑，是值得买入的优质股息股 [1][7] 公司特点 - 公司专注拥有三重净租赁物业，名字普通且规模相对较小，未纳入标准普尔500指数 [1] - 公司是实现35年以上连续股息增长的三家房地产投资信托公司之一 [2] 成功关键 - 采用简单投资策略，仅投资单租户净租赁零售物业，租户承担运营成本，租金收入可预测且逐年递增 [3] - 选择强市场的物业，拥有地理、行业和租户多元化的投资组合，降低风险和收益波动性 [3] - 财务状况保守，股息支付率为调整后运营资金的67%，资产负债表杠杆率低，债务加权平均到期期限为12.6年 [4] 持续增长能力 - 凭借保守财务状况，公司能持续投资净租赁零售物业，上半年以8%的初始资本化率收购36处物业，推动调整后每股运营资金增长3.7%，股息支付增长2.7% [5] - 公司出售20处物业获利2240万美元，有资金进行新投资，财务灵活可继续扩张投资组合 [5] - 公司与优质零售商合作，自2007年以来从现有合作关系中收购近76亿美元物业，未来投资机会充足，且此类投资资本化率更高 [6] 投资价值 - 公司因规模小和业务集中未受关注，投资者错过这只优质股息股，其股息持续增长且股息收益率近5% [7]