文章核心观点 公司董事会拒绝MCB每股15美元的收购意向 认为其估值未反映公司内在价值 且公司在新管理团队带领下发展势头良好 有较大增长潜力 [1][2] 分组1：收购意向回应 - 公司董事会审查MCB 2024年10月9日每股15美元的收购意向 对比多项数据后认为其估值未达NAV和DCF标准 决定拒绝该意向 [1] - 董事会认为收购意向时机投机 若以该估值交易 会使其他股东无法实现投资价值最大化 而使MCB获利 [2] 分组2：公司发展情况 - 重申2024年核心FFO每股0.98 - 1.04美元的预期 目标较2023年增长11%（中点） [2] - 提高同店NOI增长目标至3.75% - 4.75% 年初至今同店NOI已增长4.9% [2] - 2024年第三季度债务/EBITDAre比率为7.2倍 较一年前改善0.6倍 [2] - 进行增值资产回收 处置资本化率比收购资本化率低超100个基点 为未来增长奠定基础 [2] - 自2022年1月18日现任管理团队接管以来 公司强劲表现推动股东总回报超60% [2] 分组3：公司简介 - 公司是社区型房地产投资信托 收购、拥有、运营和开发露天零售中心 位于美国增长最快的市场 [4] - 公司中心以便利为导向 租户提供食品、自我护理、服务、教育和娱乐等服务 公司认为社区连接和租户关系是成功关键 [5] 分组4：非GAAP财务指标 EBITDAre - 按NAREIT定义计算 管理层认为其为补充性非GAAP业绩指标 但无法保证与其他REITs可比 且不能替代GAAP指标 [9] FFO - 按NAREIT定义计算 包括对非合并房地产合伙企业的调整 管理层和相关方将其作为比较REITs相对表现的主要指标 但不能替代GAAP指标 [10][12] Core FFO - 为非GAAP指标 剔除某些非经常性和非经营性交易影响 管理层用其评估业务 但不能替代GAAP指标 [11][12] NOI - 定义为运营收入减去物业及相关费用 用于评估物业运营表现 但不能反映整体财务表现 [13] Same Store NOI - 仅包括整个比较期间持有的物业 用于消除物业收购或处置对NOI的影响 但不同REITs计算方法可能不同 [14] 分组5：非GAAP指标 reconciliation 2024年全年指导 - 展示FFO、Core FFO等指标从净收入到对应指标的调整过程及各指标数值 [15] 季度和九个月数据 - 展示NOI、Same Store NOI、EBITDAre等指标在2024年和2023年第三季度及九个月的数据及计算过程 [16][18] 债务/EBITDAre比率 - 展示2024年和2023年第三季度及九个月的债务、EBITDAre等数据 计算得出债务/EBITDAre比率 [19]