文章核心观点 NNN REIT公布2024年第三季度及前九个月运营结果，FFO、Core FFO和AFFO每股数据同比增长，公司运营表现良好，财务状况稳健，有能力把握投资机会并为股东创造长期价值 [1][2] 运营结果 营收与盈利 - 2024年第三季度营收2.18564亿美元，2023年同期为2.05132亿美元；前九个月营收6.50784亿美元，2023年同期为6.1188亿美元 [1] - 2024年第三季度净利润9790.4万美元，2023年同期为1.06787亿美元；前九个月净利润2.98941亿美元，2023年同期为2.95658亿美元 [1] FFO、Core FFO和AFFO - 2024年第三季度FFO为1.54171亿美元，2023年同期为1.47223亿美元；前九个月FFO为4.57812亿美元，2023年同期为4.37362亿美元 [1] - 2024年第三季度Core FFO为1.54327亿美元，2023年同期为1.47376亿美元；前九个月Core FFO为4.58438亿美元，2023年同期为4.38247亿美元 [1] - 2024年第三季度AFFO为1.55701亿美元，2023年同期为1.48281亿美元；前九个月AFFO为4.62556亿美元，2023年同期为4.42526亿美元 [1] 每股数据 |指标|2024年第三季度|2023年第三季度|2024年前九个月|2023年前九个月| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |净利润每股|0.53美元|0.59美元|1.63美元|1.63美元| |FFO每股|0.84美元|0.81美元|2.50美元|2.41美元| |Core FFO每股|0.84美元|0.81美元|2.50美元|2.42美元| |AFFO每股|0.84美元|0.82美元|2.52美元|2.44美元| [1] 第三季度亮点 财务指标增长 - FFO和Core FFO每股同比增长3.7% - AFFO每股同比增长2.4% [1] 物业情况 - 截至9月30日， occupancy率维持在99.3%，加权平均剩余租期10.0年 - 进行1.136亿美元物业投资，收购8处物业，总面积约62.6万平方英尺，初始现金资本化率7.6% - 出售9处物业，售价2000万美元，实现销售收益780万美元 [1] 融资情况 - 发行386.37万股普通股，净收益1.789亿美元 - 维持行业领先的12.3年加权平均债务到期期限 [1] 前九个月亮点 财务指标增长 - FFO每股同比增长3.7% - Core FFO和AFFO每股同比增长3.3% [1] 物业情况 - 进行3.486亿美元物业投资，收购44处物业，总面积约118.1万平方英尺，初始现金资本化率7.8% - 出售29处物业，售价1.059亿美元，实现销售收益3020万美元 [1] 融资与债务管理 - 发行470.1452万股普通股，净收益2.137亿美元 - 发行5亿美元2034年到期、利率5.500%的高级无抵押票据 - 赎回3.5亿美元2024年到期、利率3.900%的高级无抵押票据 - 信贷额度借款能力从11亿美元扩大到12亿美元，到期日延长至2028年4月 [1] 2024年盈利指引 - Core FFO每股从3.27 - 3.33美元缩窄至3.28 - 3.32美元 - AFFO预计为3.31 - 3.35美元每股 - 不包括房地产处置收益、减值费用和高管退休成本的净利润每股为1.93 - 1.97美元 - 房地产折旧和摊销每股为1.35美元 - 一般和行政费用为4500 - 4600万美元 - 扣除租户补偿后的房地产费用为1100 - 1200万美元 - 收购规模为5 - 6亿美元 - 处置规模为1.1 - 1.3亿美元 [1] 财务指标定义 FFO - 是衡量权益型REIT运营表现的非GAAP财务指标，定义为净利润加房地产行业特定资产的折旧和摊销，排除某些资产处置收益（或包含损失）、适用税款、非控股权益及可折旧房地产资产减值费用（扣除回收额） [5] Core FFO - 是调整FFO的非GAAP运营表现指标，消除某些公司认为不常发生、不寻常且与核心房地产运营无关的GAAP收入和费用影响，用于评估公司核心业务运营表现和确定管理层薪酬 [7] AFFO - 是REIT行业常用的非GAAP运营表现财务指标，对FFO进行某些非现金项目调整，以反映GAAP下净收入的增减 [8] 资产负债表摘要 资产 - 截至9月30日，房地产投资组合净值86.25489亿美元，现金及现金等价物1.73526亿美元，受限现金及托管现金4986万美元等，总资产89.23643亿美元 [21] 负债 - 截至9月30日，应付信贷额度为0，应付票据净值43.72293亿美元，应付应计利息7539.9万美元等，总负债45.54717亿美元，总股本43.68926亿美元 [22] 债务摘要 无担保债务 - 截至9月30日，无担保债务总额44.5亿美元，包括不同到期日和利率的应付票据，加权平均利率4.1%，加权平均到期期限12.3年 [23][24] 信贷和票据契约 - 公司认为截至9月30日，在无担保银行信贷额度和无担保票据方面均符合关键财务契约要求，如最大杠杆比率、最低固定费用覆盖率等 [25][26] 物业组合 行业分布 - 截至9月30日，前20大行业中，汽车服务占比16.8%，便利店占比15.9%等 [27] 地区分布 - 截至9月30日，前10大州中，得克萨斯州占比17.3%，佛罗里达州占比9.2%等 [28] 租户情况 - 截至9月30日，前20大租户中，7 - Eleven拥有146处物业，占比4.6%；Mister Car Wash拥有121处物业，占比4.1%等 [29] 租约到期情况 - 截至9月30日，加权平均剩余租期10.0年，2024 - 2033年每年租约到期物业占比和面积不同，之后到期物业占比52.8% [30]