文章核心观点 Aimco公布2024年第三季度财报、更新2024年业绩指引并介绍近期及计划活动,公司通过有效管理资产组合和合理配置资本创造价值,运营表现良好,多个项目进展顺利,还计划出售部分资产并向股东返还资本 [1][2][3] 各部分总结 财务业绩与亮点 - 2024年第三季度,公司普通股股东摊薄后净亏损为每股0.16美元,主要因开发项目推进和完成导致利息费用和折旧增加 [2] - 稳定运营物业的收入、费用和净营业收入同比分别增长4.1%、10.6%和1.6%,每套公寓月均收入增至2415美元,日均入住率升至96.8% [2] - 第三季度,马里兰州贝塞斯达的Strathmore Square项目基本完工,佛罗里达州迈阿密的34街超豪华住宅塔楼项目开工,预计总成本2.4亿美元,2027年年中开始入住,稳定后净营业收入收益率超7% [2] - 10月,公司达成协议出售迈阿密的两项投资,总价2.038亿美元 [2] - 截至2024年10月31日,公司年内回购450万股普通股,平均成本每股7.98美元 [2] CEO评论 - 多数市场消费者需求强劲、新供应有限,每套公寓月收入超2400美元,同比增长2.4%,日均入住率达96.8%,同比增加160个基点 [4] - 预计全年收入增长3.75%-4.25%,净营业收入增长2.50%-3.75%,中点较初始预期提高超200个基点 [4] - 第三季度迈阿密34街项目开工,建成后将成迈阿密顶级超豪华租赁公寓楼,公司与全球领先投资公司合作,股权出资已通过土地和前期开发投入及额外500万美元全额支付 [5] - 其他开发和租赁项目按计划推进,预计年底交付,2025年实现入住稳定,Upton Place和Strathmore Square项目直接成本预计比原估计少600万美元 [6] - 10月出售两项资产,交易完成后将实现增值投资,预计2025年第一季度向股东返还约9000万美元 [8] - 推进迈阿密Brickell社区两处物业出售工作,截至2024年10月31日,自2022年初以来共回购1410万股,平均成本每股7.51美元 [9] 运营物业业绩 - 稳定运营物业第三季度日均入住率96.8%,同比增1.6个百分点,收入3930万美元,同比增4.1%,费用1190万美元,同比增10.6%,净营业收入2740万美元,同比增1.6% [10] - 2024年第三季度所有租约有效租金平均比上一租约高3.9%,59.9%到期租户续约,截至10月31日,全年成交租约有效租金平均比上一租约高3.7% [10] - 2024年第三季度新居民家庭年收入中位数13.7万美元,租金收入比19.3%,较第二季度下降70个基点 [10] 增值与机会型投资 - 公司寻求进入壁垒高、目标客户明确且有竞争优势的开发和再开发机会,也关注资产组合收购、运营扭亏和重新授权等 [11] - 截至2024年9月30日,公司有两个多户住宅开发项目在建,两个已基本完工并处于租赁阶段,The Benson Hotel and Faculty Club于2023年完工,仍在稳定运营中 [12] - 第三季度,公司在开发和再开发活动中投资2960万美元,主要通过建设贷款提款融资 [13] - 第三季度,迈阿密34街项目开工,预计2027年第三季度迎来首批居民,2028年第四季度实现入住稳定 [13] - 华盛顿特区Upton Place项目基本完工,截至10月31日,已租赁或预租296套,268套已入住,零售空间约90%已出租,预计总成本比原估计少200万美元 [13] - 马里兰州Strathmore Square项目第一阶段第三季度基本完工,截至10月31日,已租赁68套,58套已入住,预计总成本比原估计少400万美元 [13] - 加利福尼亚州Oak Shore项目在建,截至10月31日,19套住宅已交付,12套已入住,另有3套已预租,其余预计年底完工 [13] - 2024年第三季度,公司在部分潜在项目的规划、设计、文件编制和授权方面投资40万美元,可能在垂直建设前变现部分资产以实现价值最大化和风险调整后回报最大化 [14] 投资与处置活动 - 公司专注于审慎配置资本和实现强劲投资回报,在确定收益增值用途时变现资产价值,在风险调整后回报优于其他资本用途时进行投资 [16] - 季度末后,公司同意以2.038亿美元出售迈阿密Edgewater社区的两项房地产投资,预计年底完成交易,交易完成后将偿还1.101亿美元相关负债,预计2025年第一季度向股东返还约9000万美元 [17] - The Hamilton项目已签约以1.9亿美元出售,买家定金不可退还,3333 Biscayne Boulevard地块权益将由合资伙伴以6650万美元总价或公司份额1380万美元收购 [18] - 公司继续推进迈阿密Brickell Assemblage物业出售工作,在达成最终协议且买家定金不可退还前不做评论或提供更多信息 [19] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年9月30日,公司可动用资金2.604亿美元,包括8260万美元现金、2780万美元受限现金和1.5亿美元循环信贷额度借款能力 [20] - 第三季度,公司为迈阿密34街项目获得5600万美元优先股股权和1.72亿美元建设贷款承诺,截至10月31日,已通过土地和前期开发投入全额支付股权出资 [21] - 截至2024年9月30日,公司100%债务为固定利率或有利率上限保护,考虑已签约出售投资和合同延期,2026年5月前无债务到期 [22] 公开市场股权 - 第三季度,公司回购40万股普通股,加权平均价格每股8.43美元,截至10月31日,年内回购450万股,平均成本每股7.98美元,自2022年初以来共回购1410万股,平均成本每股7.51美元 [23] - 第三季度,Aimco Operating Partnership赎回33496单位股权证券,加权平均价格每单位8.50美元,年内赎回84797单位,加权平均价格每单位8.09美元 [23] 2024年展望 |项目|3Q 2024 YTD Results|2024 Forecast|2024 Prior Forecast| |----|----|----|----| |摊薄后每股净收入(亏损)||(0.77)(0.80) - | |运营物业收入增长|4.7%|3.75% - 4.25%|3.25% - 3.75%| |运营费用增长|6.3%|5.50% - 6.50%|6.00% - 7.50%| |净营业收入增长|4.0%|2.50% - 3.75%|1.50% - 2.75%| |经常性资本支出|$1100万|$1300万|$1100万 - $1300万| |活跃开发和再开发项目期末稳定入住项目直接总成本|$5.89亿|$6.42亿|$6.48亿| |活跃开发和再开发项目期末在建项目直接总成本|$2.93亿|$2.4亿|2.5亿| |项目直接成本|$7590万|1.05亿|$7000万 - $1亿| |其他资本化成本|$1490万|2000万|2000万| |建设贷款提款|$1.011亿|1.23亿|9000万| |合资伙伴股权出资|$120万|700万|2500万| |AIV股权出资| - |$500万|500万| |潜在项目期末总建筑面积|1270万平方英尺|770 - 1270万平方英尺|950 - 1330万平方英尺| |潜在项目期末多户住宅单元数|5858套|3708 - 5858套|4358 - 5972套| |潜在项目期末商业建筑面积|170万平方英尺|100 - 170万平方英尺|120 - 170万平方英尺| |规划成本|$320万|~$400万|1000万| |房地产交易收购|无|无|无| |房地产交易处置|无|见相关说明|见相关说明| |一般及行政费用|$2390万|3400万|3500万| |杠杆净利息费用|$3900万|5800万|5800万| [28] 对股东价值的承诺 - 公司董事会与管理层协调,专注于为股东最大化和释放价值,与多家领先咨询公司保持定期沟通 [25] - 公司计划减少开发活动敞口并变现部分资产,简化资产组合并释放潜在价值,同时优先向股东返还资本 [26] 综合运营报表 - 2024年第三季度和前九个月,公司租赁及其他物业收入分别为5315.8万美元和1.54508亿美元,2023年同期分别为4770.1万美元和1.37643亿美元 [40] - 2024年第三季度和前九个月,公司净亏损分别为2193.6万美元和9264.8万美元,2023年同期分别为226万美元和1469.7万美元 [41] 综合资产负债表 |项目|2024年9月30日|2023年12月31日| |----|----|----| |资产总计|$20.67572亿|$20.89475亿| |负债总计|$16.00216亿|$14.97865亿| |权益总计|$2.92047亿|$4.19978亿| [43]
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