文章核心观点 - Simon Property Group (SPG) 的股价目前相对和绝对估值都较低，但其基本面显著改善，随着市场租赁率的上升，公司有望实现长期盈利增长 [1] 行业变化 - 购物中心正在重新流行，尤其是对Z世代而言，他们更重视面对面的互动和社交体验，这使得购物中心从过去的“不便”转变为“机会” [3] - 过去几年行业发生了两大变化：大量购物中心空间被拆除或改造，显著减少了供应；同时，对空间的需求显著增加，导致空置率降低，目前空置率仅为3.8% [5] 公司财务与租赁 - SPG的租赁情况显著改善，2024年第三季度签署了约1,200份租赁合同，涉及400万平方英尺，预计将产生超过10亿美元的营收 [6] - 租赁条款也变得更加有利，包括减少共同租赁条款、延长租赁期限和增加租金递增条款 [6] - 零售商的每平方英尺销售额为737美元，租赁成本占收入的12.8%，表明市场环境更加正常化 [7] - 公司的净营业收入（NOI）和股息已完全恢复到疫情前水平，2024年的每股FFO和AFFO分别为12.80美元和11.39美元，均高于2019年的水平 [9] 估值 - SPG的历史估值倍数为20倍，但目前仅为13倍，远低于市场和REIT指数的估值倍数 [13] - 考虑到SPG的行业领导地位、稳定的AFFO增长、大规模市值和投资级评级，其估值应为18倍，对应的市场价格约为214美元，较当前价格有23%的上涨空间 [20]