文章核心观点 - Realty Income和NNN REIT是优质股息股票，均连续30年以上提高股息，当前股息收益率约5.5%，高于标普500指数的1.2%；二者商业模式相似，但投资组合和财务状况有差异，Realty Income因投资组合更多元、规模更大、资产负债表更强，增长更快，是更优的股息股票 [1][11] 公司业务模式 - 两家公司商业模式相似，专注拥有由长期净租赁保障的独立房产，租户承担房产运营成本，公司现金流波动小且随租金上涨而稳定增长 [3] 公司投资组合差异 - NNN REIT在美国49个州拥有约3550处房产，价值129亿美元，租给37个行业超375个租户，平均剩余租期10年，主要租户行业为汽车服务、便利店、餐厅等，专注支持需资金扩张的成长型零售商，仅15%租户有投资级信用评级，前三大租户为7 - Eleven、Mister Car Wash和Dave & Buster's [4] - Realty Income是全球第七大REIT，在八个国家拥有价值580亿美元的房地产，拥有超15450处房产，租给90个行业超1550个客户，虽以零售为主（占年基本租金79.4%），但也涉足工业地产、博彩和数据中心等领域，目标是成为全球领先公司的房地产合作伙伴，32%租金来自投资级租户，前20大租户包括联邦快递、沃尔玛和家得宝 [5][6] 公司财务状况对比 | 公司名称 | 股息收益率 | 股息支付率 | 杠杆比率 | 2024年AFFO增长率（中点） | 市盈率与AFFO之比 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | NNN REIT | 5.4% | 69% | 5.2倍 | 2.1% | 12.8倍 | | Realty Income | 5.6% | 75.1% | 5.4倍 | 4.8% | 13.5倍 | - NNN REIT股息支付率和杠杆比率略低，有投资级信用评级（BBB + / Baa1），债务到期期限分布合理，加权平均债务期限12.3年是行业最长之一 [8] - Realty Income财务状况同样强劲，是标普500指数中仅有的八家拥有两个A3 - A - 或更高信用评级的REIT之一，预计今年调整后运营资金（FFO）增长近5%，超NNN REIT两倍，历史平均增速也较高且有望未来保持，增长快得益于多元化和规模带来更多扩张机会 [9][10]