文章核心观点 - 盖蒂房地产公司公布2024年第四季度和全年投资及资本市场活动情况，并给出2025年全年初步盈利指引 [2] 2024年亮点 - 公司总裁兼首席执行官对2024年业绩满意，称在应对交易和资本市场挑战时实现投资组合增长，提高初始现金收益率，2025年开局积极，有近3000万美元资产已签约，大量投资机会有意向书，还有近2.4亿美元承诺的股权和债务资本用于交易活动 [4] 投资组合活动 投资 - 2024年公司在便利和汽车零售资产投资约2.09亿美元，初始现金收益率8.3%，包括收购31个快速隧道洗车场、19个汽车服务中心、17家便利店和4家得来速快餐店 [5] - 2024年第四季度投资约7600万美元，初始现金收益率8.9%，包括收购14家便利店、2个快速隧道洗车场、2个汽车服务中心和1家得来速快餐店 [6] 投资管道 - 截至2024年12月31日，公司有超2900万美元的承诺投资管道，用于开发和收购15个便利和汽车零售资产，预计未来9 - 12个月完成大部分投资，投资时间和金额取决于交易对手及建设进度 [7] 重建项目 - 2024年一个重建项目开始收租，截至2024年12月31日，有4个项目正在重建，其他项目处于可行性规划阶段 [8] 处置资产 - 2024年公司出售31处房产，总收益约1300万美元，其中第四季度出售7处，收益约800万美元 [9] 资本市场活动 普通股股权 - 2024年公司通过出售540万股普通股获得约1.64亿美元股权收益，包括后续公开发行400万股（1.21亿美元）和ATM股权计划出售140万股（4300万美元），其中第四季度出售100万股（3200万美元） [11] - 截至2024年12月31日，有540万股待结算的远期股权协议，预计结算后将获得约1.64亿美元收益 [12] 无担保票据 - 2024年11月公司完成1.25亿美元高级无担保票据私募，包括5000万美元固定利率5.52%、2029年9月12日到期的票据和7500万美元固定利率5.70%、2032年2月22日到期的票据 [13] - 高级无担保票据将于2025年2月25日资金到位，用于全额偿还2025年2月25日到期的5000万美元4.75% C系列高级无担保票据及一般公司用途 [14] 2025年指引 - 公司设定2025年调整后运营资金（AFFO）指引为每股摊薄2.40 - 2.42美元，展望包括截至2024年12月31日的交易活动及上述高级票据的发行和偿还，但不包括任何潜在收购、处置或资本市场活动的假设 [15] 公司简介 - 盖蒂房地产公司是一家公开交易的净租赁房地产投资信托基金，专注于便利、汽车和其他单租户零售房地产的收购、融资和开发，截至2024年12月31日，其投资组合包括位于美国42个州和华盛顿特区的1118处独立房产 [17] 非公认会计原则财务指标 - 公司除采用美国公认会计原则（GAAP）指标外，还关注运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）来衡量业绩，FFO和AFFO是分析师和投资者衡量房地产投资信托基金业绩的补充非GAAP指标，但不能替代GAAP指标 [18][19] - FFO定义为GAAP净收益减去房地产资产折旧和摊销、房地产资产处置损益、减值费用和会计变更累积影响 [20] - AFFO定义为FFO减去某些收入确认调整、某些环境调整、基于股票的薪酬、债务发行成本摊销和其他不反映公司核心运营业绩的非现金或特殊项目 [21] - 公司认为FFO和AFFO有助于衡量业绩，AFFO能最有用地描绘投资组合核心运营业绩，帮助分析师和投资者评估公司核心运营业绩及其可持续性 [22][23] 前瞻性陈述 - 文中某些陈述可能构成前瞻性陈述，基于管理层当前信念、假设和可用信息，涉及已知和未知风险、不确定性等因素，可能导致实际结果与前瞻性陈述有重大差异 [24]