文章核心观点 - 新政府上台后10年期国债收益率走势将影响投资，其可能上涨利好房地产投资信托基金（REITs），当前是投资REITs的好时机，可通过波段交易获利 [1][2] 10年期国债收益率情况 - 自美联储最新一轮降息周期开始，10年期国债收益率从3.7%涨至约4.6% [4] - 美联储主席表态在通胀数据进一步改善前不再降息，这可能锁定10年期国债收益率上限，“5%上限”对债券和“债券替代品”是好消息 [4][5] REITs行业情况 - REITs作为“债券替代品”，整体具有吸引力，短期内与10年期国债收益率走势相反 [6] - REITs因将大部分利润用于分红，常依赖债务市场扩张，利率上升会增加债务成本、压缩收益、压低股价，利率下降时股价上涨 [6] - REITs与固定收益产品存在竞争，当货币市场基金收益率为5%时，REITs约4%的平均收益率缺乏吸引力，但当货币市场基金收益率下降时会改善 [6] - 因REITs将90%以上收益用于分红可免交企业税，很多投资者长期持有REITs [7] - 鉴于10年期国债收益率接近上限，此时对REITs进行波段交易是明智选择，即收益率下降时买入，收益率上升时卖出 [8] Ventas公司情况 - 2024年4月，因长期利率上升股价下跌13%时买入Ventas，7周多后卖出获11.1%总回报（年化74%），跑赢同期标普500指数的2.5% [9][10] - Ventas在2020年削减股息，目前股息收益率4.2%，过去12个月运营资金仅57%用于支付股息，有很大可能再次提高股息 [11] - 鉴于10年期国债收益率再次接近上限，现在是买入Ventas、获取稳定分红并等待价格上涨的好时机 [12]