文章核心观点 尽管住宅REIT行业面临供应增加、租金增长受限等挑战，但因强劲劳动力市场、有利人口结构、高购房成本等因素带来的强劲需求，以及科技手段的应用，行业仍有发展机会，推荐Equity LifeStyle Properties、Veris Residential和UMH Properties三只股票 [1][2] 行业概况 - 行业涵盖拥有、开发和管理公寓楼、学生住房、移动房屋和单户住宅等各类住宅物业的公司，通过向租户出租空间创收 [3] - 学生住房仅租给学生，通常位于高校附近，需求与学校招生增长密切相关，部分REIT会专注特定类型住宅或地区 [4][5] 行业未来影响因素 供应方面 - 新公寓单元供应增加，虽需求强劲但仍对租金造成压力，运营商近期优先维持入住率以确保现金流，全国供应高峰后建设管道迅速减少，未来入住率和租金增长前景向好，但近中期部分市场供应压力仍会限制租金增长 [6][7] 优惠措施方面 - 近期提供优惠的单元比例增加，新租赁资产比现有物业更常使用优惠，这可能导致租户周转率上升，在续租租金高于新租租金的市场，周转率可能加速 [8] 需求方面 - 尽管部分市场供应增加，但租赁住宅单元需求依然强劲，预计今年将持续，主要驱动因素包括强劲劳动力市场带来的就业和工资增长、有利人口结构推动的家庭形成，以及高房贷利率下购房成本高，租房更灵活可行，单户住房市场价格相对较高也对房东有利 [9][10] 技术应用方面 - 住宅REIT采用自助导览、数字入住、智能家居系统和人工智能驱动工具等技术，以提升租户体验、简化运营并降低成本，有望获得竞争优势并推动长期净营业收入增长 [11] 行业排名与前景 - 行业在Zacks行业排名中处于第178位，位于约250个Zacks行业的后29%，近期前景不佳，这是由于成分公司整体每股运营资金（FFO）预期下调，过去一年，2024年和2025年的每股FFO估计分别下降了8%和5.5% [12][13] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年，行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业回报率为6.1%，而标准普尔500指数涨幅为24.4%，金融板块上涨23.4% [15] 估值情况 - 基于常用的未来12个月价格与FFO比率，行业目前估值为16.52倍，低于标准普尔500指数的未来12个月市盈率21.81倍，略低于金融板块的未来12个月市盈率16.59倍，过去五年，行业估值最高为26.19倍，最低为13.61倍，中位数为17.99倍 [16] 推荐股票 Equity Lifestyle Properties - 该公司在北美拥有并运营移动房屋社区、休闲车（RV）度假村、露营地和码头，专注于优质沿海和阳光地带退休、度假目的地及城市地区 [17] - 受益于有利人口结构带来的强劲需求，特别是婴儿潮一代，且过去二十年美国移动房屋开发极少，需求增长与供应受限使其具有战略优势 [18] - 目前Zacks评级为2（买入），过去三个月，2024年每股FFO共识估计小幅上调至2.92美元，同比增长6.2%，过去一个月，2025年每股FFO共识估计上调至3.11美元，同比增长6.6%，过去三个月公司股价下跌8.2% [19][20] Veris Residential - 该公司拥有、运营和开发主要位于美国东北部的多户租赁物业，以及非战略土地和商业资产组合，拥有表现最佳子市场中最新的A类物业组合，平均租金/单位和增长率最高，受益于可扩展平台和以技术/人工智能为导向的收入优化方法 [21] - 目前Zacks评级为2，过去一个月，2024年每股FFO共识估计上调7%至61美分，同比增长15.1%，同期2025年每股FFO共识估计上调3.4%，过去六个月公司股价上涨1.4% [22] UMH Properties, Inc. - 该公司拥有并运营139个移动房屋社区，约有26,200个已开发的住宅用地，分布在新泽西州、纽约州等多个州 [23] - 能够提供具有价格竞争力的优质房屋，预计在购房与租房差距持续、房贷利率高的市场中，将迎来健康的租赁需求，社区的销售和租赁需求强劲，与Nuveen Real Estate的合资企业使其能够在降低资本需求的同时进行增值开发交易 [24][25] - 目前Zacks评级为2，2024年和2025年每股FFO共识估计分别为93美分和1.00美元，同比分别增长8.1%和7.5%，过去六个月公司股价上涨2.2% [25]