文章核心观点 - NNN REIT是财富创造机器，过去几十年通过稳定增长的股息和强劲总回报为投资者积累财富，未来有望继续增长股东价值，是长期投资良机 [1][2][10] 低风险投资策略 - 专注投资单租户净租赁零售物业，购买位于主要街道的小型物业，即使当前租户不续租也有高需求 [3] - 前几大租户行业为汽车服务、便利店、餐厅，与租户签订长期净租赁协议，租户承担运营成本，租金每年约递增1.5%，提供稳定且增长的租金收入 [4] - 财务状况保守，股息支付率低，今年约为调整后运营资金的67.5%，可保留约2亿美元自由现金流用于收购物业，资产负债表为投资级，杠杆率低，主要是低成本、长期固定利率债务，加权平均债务期限为12.1年 [5] 稳定增长表现 - 去年投资5.655亿美元收购75处物业，平均初始资本化率7.7%，加权平均剩余租赁期限18.5年，资金来源于股息后自由现金流、出售41处非核心物业获利4230万美元、股票发行筹集2.143亿美元和新的长期债务 [6] - 已建立包含超3565处优质零售物业的投资组合，分布在49个州，租给375多个租户，涉及超35个行业，自2007年以来收购超100亿美元物业，超70%交易量来自现有合作关系 [7] - 通常与现有租户进行售后回租交易以收购更多物业，为租户提供资金用于扩张，为公司带来未来投资机会 [8] - 凭借强劲的股息后自由现金流、保守的财务状况和良好的租户关系，有望继续扩大投资组合、提高每股运营资金和股息，长期为投资者带来强劲总回报 [9]