文章核心观点 自2020年疫情爆发以来美国住房市场发生显著变化，房价和租金飙升，百万美元房产数量增加，购房者需求和购房方式改变，建筑热潮抑制价格增长，部分热门住房功能特征流行趋势变化，虚拟购房兴起 [1][9] 疫情对购房的影响 - 低利率、高储蓄和对空间的需求推动住房需求在疫情期间达到新高，各主要市场房价涨幅远超以往，购房金融门槛提高，但虚拟工具改善了购房流程，帮助购房者做出更明智决策并减少实地看房时间 [2] 房价和租金价格 - 自2020年2月疫情前以来全国房价上涨45.3%，迈阿密是同期最热市场，坦帕和哈特福德也是房价和租金增长前五的地区 [3] - 奥斯汀房价在疫情期间波动大，2021年8月前一年同比增长40.3%，2023年7月前一年同比下降14%，总体较2020年2月上涨37.8% [4] - 纽约市自疫情开始以来中位要价租金上涨24.1%至3600美元，布朗克斯租金涨幅最大达42.3%，皇后区租金自2022年起快速上涨 [5] 百万美元房产情况 - 过去五年房价飙升使近百万套房产价值超过100万美元，全国现有近165万套价值至少100万美元的房产，比疫情开始时增加约98.9万套 [6] - 全国典型100万美元房产面积比疫情开始时小约70平方英尺，为2388平方英尺，仍有四间卧室和三间浴室，印第安纳波利斯、哈特福德和纳什维尔等城市典型100万美元房产面积减少超1000平方英尺 [7] 建筑热潮影响 - 建筑商对住房需求激增反应强烈，2021年单户住宅开工超100万套，自2020年以来休斯顿、达拉斯、凤凰城、亚特兰大、奥斯汀单户住宅建设许可最多，新房屋入市缓解房价增长并提高住房可负担性 [8] - 随着抵押贷款利率上升挤压购房者预算，建筑商近年来转向建造更多高密度住宅，如联排别墅和公寓，以控制成本和价格 [10] 住房功能特征趋势 - 疫情期间购房者更看重功能性住房特征，五年后户外特征仍很受欢迎，购房者愿意为带户外厨房等设施的房屋多付至少2%，纽约市带户外空间的出租房搜索量去年增长128% [11] - “壁橱办公室”“Zoom室”等疫情时代必备设施是短期潮流，到2023年底“壁橱办公室”在Zillow待售房源中出现次数减半 [12] 虚拟购房发展 - 购房者实地看房时间比疫情前减少，Zillow上有3D房屋 tour的待售房源比例自2022年12月以来增长超四倍 [13] - Zillow Showcase等创新可能加速虚拟购房发展，其AI房源能提供更丰富房屋信息，比普通房源获得更多浏览、保存和分享 [14] - 购房者对在线工具需求增长，七成购房者认为3D tour比静态照片更能感受空间，62%希望更多房源有3D tour，浪费时间看房和参加多次开放日或私人看房的购房者比例下降 [15][16] 各城市住房数据 | 城市 | 自2020年2月房价增长 | 自2020年2月租金增长 | 2020年1月 - 2024年11月单户住宅许可 | 2020年1月典型100万美元房产面积（平方英尺） | 2025年1月典型100万美元房产面积（平方英尺） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 美国 | 45.3% | 33.4% | 490万 | 2455 | 2388 | | 纽约 | 35.1% | 25.8% | 59522 | 2325 | 2240 | | 洛杉矶 | 43.8% | 26.0% | 53682 | 2141 | 1626 | | 芝加哥 | 36.6% | 28.2% | 42732 | 3500 | 3290 | | 达拉斯 | 43.8% | 27.7% | 217456 | 4734 | 3791 | | 休斯顿 | 36.8% | 22.4% | 245425 | 3957 | 3872 | | 华盛顿特区 | 31.4% | 22.6% | 58382 | 2683 | 2758 | | 费城 | 45.6% | 29.0% | 39373 | 4250 | 3650 | | 迈阿密 | 61.1% | 54.1% | 33196 | 2757 | 2429 | | 亚特兰大 | 53.9% | 36.0% | 133666 | 4334 | 3897 | | 波士顿 | 42.8% | 24.7% | 20992 | 2544 | 2336 | | 凤凰城 | 52.6% | 36.6% | 145790 | 3629 | 2964 | | 旧金山 | 22.7% | 6.8% | 16969 | 1470 | 1409 | | 河滨市 | 52.6% | 45.3% | 57405 | 3605 | 2832 | | 底特律 | 40.6% | 38.1% | 24208 | 4370 | 3821 | | 西雅图 | 45.6% | 22.1% | 36060 | 2530 | 2116 | | 明尼阿波利斯 | 27.3% | 15.9% | 46887 | 3887 | 3614 | | 圣地亚哥 | 55.6% | 39.2% | 15574 | 2435 | 1759 | | 坦帕 | 58.0% | 53.1% | 76729 | 3223 | 2832 | | 丹佛 | 34.7% | 20.8% | 51712 | 3763 | 3168 | | 巴尔的摩 | 31.2% | 27.9% | 19797 | 4527 | 3631 | | 圣路易斯 | 41.2% | 37.6% | 24869 | 4300 | 3711 | | 奥兰多 | 53.1% | 36.9% | 80113 | 4094 | 3442 | | 夏洛特 | 58.2% | 34.9% | 92214 | 4266 | 3600 | | 圣安东尼奥 | 31.5% | 19.4% | 53696 | 4319 | 3594 | | 波特兰 | 32.1% | 23.9% | 33699 | 3616 | 3126 | | 萨克拉门托 | 33.8% | 31.1% | 40411 | 3300 | 2802 | | 匹兹堡 | 31.2% | 26.2% | 12262 | 4668 | 3892 | | 辛辛那提 | 48.1% | 39.9% | 22347 | 4296 | 3756 | | 奥斯汀 | 37.8% | 17.6% | 97962 | 3155 | 3030 | | 拉斯维加斯 | 47.6% | 35.9% | 51948 | 4107 | 3362 | | 堪萨斯城 | 46.6% | 38.2% | 27112 | 4411 | 3736 | | 哥伦布 | 49.9% | 35.8% | 28188 | 3800 | 3500 | | 印第安纳波利斯 | 50.9% | 41.5% | 41928 | 6599 | 5042 | | 克利夫兰 | 48.0% | 42.1% | N/A | 5249 | 4536 | | 圣何塞 | 44.2% | 10.2% | 11715 | 1562 | 1263 | | 纳什维尔 | 48.6% | 28.5% | 73964 | 4078 | 3051 | | 弗吉尼亚海滩 | 42.2% | 42.0% | 20036 | 4000 | 3528 | | 普罗维登斯 | 55.4% | 50.4% | N/A | 3060 | 2730 | | 杰克逊维尔 | 50.1% | 37.6% | 68308 | 3819 | 3084 | | 密尔沃基 | 42.5% | 31.0% | 7864 | 4775 | 3969 | | 俄克拉荷马城 | 43.1% | 32.9% | 31662 | 4832 | 4277 | | 罗利 | 51.6% | 30.5% | 64417 | 4723 | 3727 | | 孟菲斯 | 45.0% | 39.8% | 17645 | 5738 | 5026 | | 里士满 | 47.4% | 39.0% | 25082 | 4332 | 3830 | | 路易斯维尔 | 38.8% | 37.2% | 17660 | 4900 | 4377 | | 新奥尔良 | 3.0% | 28.1% | 13903 | 3628 | 3660 | | 盐湖城 | 47.9% | 31.9% | 20869 | 3854 | 3000 | | 哈特福德 | 58.1% | 44.4% | N/A | 5109 | 3818 | | 布法罗 | 52.8% | 39.9% | N/A | 5134 | 4135 | | 伯明翰 | 36.8% | 32.8% | 16029 | 5347 | 4590 | [17][18]