文章核心观点 - 联邦房地产投资信托公司连续57年提高股息，是上市房地产投资信托中股息连续增长时间最长的公司，当前股价略低于100美元，对多数长期股息投资者有吸引力，对追求低价买入者可列入愿望清单 [1][8][11] 公司业务情况 - 公司主要是零售房东，拥有商业街购物中心和混合用途开发项目，混合用途资产以零售为主，也包括办公室和公寓楼，零售是业绩主要驱动力 [1] - 与同行通过增加物业数量扩张不同，公司注重质量而非数量，仅拥有约100处资产，其物业所在地区人口密度和平均收入高于同行 [2] 公司商业模式 - 公司注重开发和再开发，混合用途资产推动开发，同时也积极投资商业街购物中心 [3] - 公司倾向购买位置优越但需修缮的商业街购物中心，可获得更有吸引力的价格并提升物业价值，再开发方式多样 [4] - 当物业达到公司认为的全部潜力时，会以合适价格出售，用所得款项购买新物业重新开始流程 [5] 公司业绩表现 - 公司长期以来经营模式成功，获得股息之王地位，其商业计划在市场好坏时都能有效执行，视衰退为低价购买新物业的机会 [6][7] 公司股价与股息情况 - 公司当前股价略低于100美元，股息收益率约4.5%，高于标准普尔500指数基金的1.2%和房地产投资信托平均的3.6%，从相对角度对股息投资者有吸引力 [8] - 从历史收益率看，公司曾有更具吸引力的价格，如新冠疫情早期衰退时收益率超过6%，当前并非最便宜，但处于10年收益率区间高端，仍有投资吸引力 [9][10] 投资建议 - 多数长期股息投资者可将公司股票加入投资组合，是构建更大收益投资组合的基础投资；追求低价买入者可将其列入愿望清单，若买入可将股价下跌视为增持机会 [11]