文章核心观点 - 对于收益型投资者而言， Realty Income 和 Vici Properties 可能是比 AGNC Investment 更好的房地产投资信托（REIT）投资选择 [1][5] AGNC Investment 情况 - 作为抵押型房地产投资信托，因其 14% 的高股息收益率吸引众多股息投资者关注，通过发放自有抵押贷款和投资抵押支持证券获利并以高额股息与投资者分享利润 [1] - 为应对住房危机，将 733 亿美元投资组合的 89.4% 分配给由房利美、房地美或吉利美支持的机构抵押支持证券资产 [2] - 2024 年，因美联储三次降息，每股净息差和美元滚动收入下降 28% 至 1.88 美元，虽仍能覆盖全年每股 1.44 美元的股息，但分析师预计 2025 年随着利率下滑，该收入将再降 15% 至 1.60 美元，引发对其高额股息的短期担忧 [2][4] Realty Income 情况 - 作为零售 REIT，在全球拥有约 15600 处房地产，主要租户包括 Dollar General、Dollar Tree、Walgreens 和 7 - Eleven [6] - 自 1994 年上市以来，入住率从未低于 96%，表明强大租户能弥补较弱租户的不足 [7] - 需将至少 90% 的税前利润作为股息支付以维持优惠税率，每月支付股息，自 1994 年上市以来已 130 次提高派息，远期股息收益率为 5.7% [8] - 过去 10 年总回报率达 70%，高于 AGNC 的 57% [8] - 2014 - 2024 年，调整后每股运营资金（AFFO）以 5% 的复合年增长率稳定增长，预计 2025 年增长 1% - 2% 至每股 4.22 - 4.28 美元，轻松覆盖每股 3.22 美元的远期年度股息率，当前股价 56 美元，按今年 AFFO 计算市盈率为 13 倍，颇具吸引力 [9] Vici Properties 情况 - 作为体验式 REIT，在美国和加拿大拥有 93 处赌场和娱乐物业组合，主要租户包括 Caesar's Entertainment、MGM Resorts、Penn Entertainment 和 Century Casinos [10] - 自 2018 年上市以来，入住率保持 100%，通过与租户签订数十年租约并将年租金涨幅与消费者物价指数挂钩，使租金与通胀同步 [10] - 2018 - 2024 年，AFFO 每股以 8% 的复合年增长率稳定增长，上市后每年提高股息，预计 2025 年 AFFO 每股增长 3% - 4% 至 2.32 - 2.35 美元，轻松覆盖每股 1.73 美元的远期年度股息率，远期股息收益率为 5.5% [11] - 当前股价 32 美元，按今年 AFFO 计算市盈率为 14 倍，若在 2018 年 2 月 1 日上市时投资，至今总回报率达 124%，远高于 AGNC 的 30%，其简单性、规模和稳定性使其成为比 AGNC 更可靠的收益投资选择 [12]