文章核心观点 2024年招商蛇口“增收不增利”，受毛利率下滑和存货减值影响利润大幅下降，公司调整土地投资策略，2024年收缩拿地规模并聚焦核心城市，2025年高溢价补仓，高溢价土地能否贡献高利润存疑，公司需警惕定价与去化风险，利润修复依赖销售端回暖 [1][2][4] 分组1：2024年业绩情况 - 营收约1789亿元，同比微增2.25%；归母净利润约40.4亿元，同比骤降36%；扣非归母净利润约24.49亿元，同比下降57.27% [1][4] - 净利率从2023年末的5.20%下滑至2.34%；加权平均净资产收益率从2023年末的6.04%下滑至3.36%；每股收益0.37元，同比减少43.08% [5] - 综合毛利率14.61%，上年同期为15.89%；计提资产减值及信用减值损失60.34亿元，远超归母净利润，其中存货减值35.75亿元 [7] 分组2：利润下降原因 - 受行业整体下行影响，开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加 [6] - 公司销售量价承压，与房地产市场下行有关 [8] - 公司修复资产负债表，提前释放风险，计提60亿元减值规模 [9] 分组3：土地投资策略调整 - 2024年收缩拿地规模，全年仅拿地26宗，对比2023年缩水52.7%，地块总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益支付地价约335亿元，权益拿地金额占比68.9% [11] - 投资布局从过去70城收缩至30城，又进一步聚焦10个核心一、二线城市，2024年核心10城投资金额占比90%，一线城市投资占比59% [12] 分组4：2025年拿地情况 - 2025年高溢价补仓，如3月斥资26.6亿元拿下上海嘉定新城板块“地王”，溢价30%；以总价27亿元、溢价率70.4%拿下成都高新区一地块 [13][14] - 去年9月与南通瑞城联合体以56.6亿元、溢价率31.2%摘得曹家渡“地王”；3月18日在北京海淀树村地块争夺中表现激进 [15][16] - 2025年1月新增货值179亿元占据榜单第一，1 - 2月新增土储货值247亿元，相当于去年新增货值的36%，排名全国第五 [17] 分组5：高溢价拿地看法 - 蒋铁峰认为抢占核心市场、聚焦核心城市和区域是头部房企普遍策略，2024年至今获取的20多宗土地毛利率预估较高，有望成业绩和利润重要来源 [18] - 高溢价土地能否贡献高利润还是未知数 [19] 分组6：企业转型与销售安排 - 蒋铁峰提出打造“综合开发运营服务商”愿景，2024年开发业务营收占比高达87.39%，公司要守稳开发业务基本盘，加快存货去化 [20] - 预计2025年可售货值3250亿元，79%为住宅项目，93%位于强30城市范围内，预计上下半年上市节奏各50%，下半年或有当年拿地、当年入市项目 [21] 分组7：“四个不失”稳字诀及风险 - “不失误”指政策、形势判断和战略方针不能失误；“不失血”指保持充足现金流；“不失速”指营收和利润保持一定规模 [22] - 高溢价拿地项目需警惕定价与去化风险，利润修复依赖销售端回暖，减值风险释放反映资产质量隐忧 [22]