报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 受基数影响6月累计销售负增长、单月同比承压，7月城市工作会议提及地产新模式等，楼市有望止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值凸显，头部房企运营和资金优势明显市占率有望提升 [2][39] 根据相关目录分别进行总结 销售：同比表现承压 全国市场 - 2025年前6月全国商品房销售面积45851万方，同比降3.50%，降幅较前5月扩大0.6pct；6月单月销售面积10535.81万方，环比涨49.37%，同比降5.46% [2][4] - 2025年前6月全国商品房销售额44241亿元，同比降5.50%，降幅较上月扩大1.70pct；6月单月销售金额10150.16亿元，环比增43.85%，同比降10.79% [2][4] - 前6月销售均价9649元/平米，同比降2.07%，环比降0.05%；6月单月销售均价9634元/平米，环比降3.70%，同比降5.64% [2][4] 区域市场 - 2025年前6月，东部地区销售面积20800万方，同比降5.2%；中部地区销售面积11926万方，同比降1.2%；西部地区销售面积11515万方，同比降2.5%；东北地区销售面积1610万方，同比降6.0% [8] - 2025年前6月，东部地区销售金额26945亿元，同比降5.8%；中部地区销售额7988亿元，同比降5.8%；西部地区销售额8163亿元，同比降4.30%；东北地区销售额1146亿元，同比降4.5% [8] 投资：开工与竣工的同比表现较此前修复 投资端 - 2025年前6月房地产开发投资46658亿元，同比降11.20%，降幅较上月扩大0.5pct；6月单月开发投资10424亿元，环比增22.58%，同比降12.90% [14] 开工端 - 2025年前6月新开工30364万方，同比降20.00%，降幅较前5月收窄2.8pct；6月单月新开工面积7180万方，环比增34.27%，同比降9.39% [2][17] 竣工端 - 2025年前6月竣工面积22567万方，同比降14.80%，同比降幅较上月收窄2.50pct；6月单月竣工面积4182万方，环比提高52.77%，同比下滑1.74%，开工和竣工端同比表现均较前5月修复，竣工单月同比降幅显著收窄 [2][19] 资金：国内贷款累计同比下降 - 2025年前6月房企到位资金50202亿元，同比降6.20%，降幅较前5月扩大0.90pct [2][23] - 前6月国内贷款8245亿元，同比增0.60%；自筹资金17544亿元，同比降7.20%；定金及预付款14781亿元，同比降7.50%；个人按揭贷款6847亿元，同比降11.40%，国内贷款累计同比再次转正 [2][23] 投资建议 行业估值 - 2024年9月以来政策推进使行业估值短时间修复，2025年开年楼市逐渐修复，政策加持下地产板块配置价值凸显 [36] 重点个股 - 看好招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [2][41] - 建议关注优质开发如绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管如绿城服务；优质商业如恒隆地产；代建龙头如绿城管理控股；中介龙头如贝壳 - W、我爱我家 [2][41]

证券代码：524367 证券简称：25 蛇口 01 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 本期债券网下预设的发行数量占本期债券发行规模的比例为 100%，即 8 亿 元；最终网下实际发行数量为 8 亿元，占本期债券发行规模的 100%；本期债券 的票面利率为 1.70%，认购倍数为 4.5625 倍。 2、发行人的董事、监事、高级管理人员、持股比例超过 5%以上的股东及其 他关联方存在参与本期债券认购的情况。发行人的其他关联方招商局集团财务有 限公司参与认购，最终获配 2 亿元。 3、本期债券的主承销商招商证券股份有限公司及其关联方参与认购，最终 合计获配 3.90 亿元；主承销商中国国际金融股份有限公司及其关联方参与认购， 最终合计获配 0.10 亿元；报价公允，程序合规。 1 2025 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） 发行结果公告 发行人及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并 对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）公开发行不超 过人民币 129.30 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可 [20 ...

股票代码：001979 股票简称：招商蛇口 公告编号： 【CMSK】2025-067 债券简称（品种一）:23 蛇口 01 债券代码（品种一）:148382 债券简称（品种二）:23 蛇口 02 债券代码（品种二）:148383 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏。 特别提示 行公司债券（第一期）（有两个品种：品种一"23 蛇口 01"、品种二"23 蛇口 02"， 债券代码分别为 148382、148383） 券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称"中国结算深圳分公司"）登记在册的 全体"23 蛇口 01"、"23 蛇口 02"持有人。 公司在 2023 年 7 月 18 日发行的招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023 年面向 专业投资者公开发行公司债券（第一期）将于 2025 年 7 月 18 日支付自 2024 年 7 月 18 日到 2025 年 7 月 17 日期间的利息，为保证兑息工作的顺利进行，方便投资者及时领取 利息，现将有关事项公告如下： 一、本期债券的基本情况 行公司债券（第一期）。 （代码： ...

担保情况 - 广州招商拟为佛山招商宝华20亿授信按51%比例担保，本金不超10.2亿[2][6] - 公司为控股子公司担保额度不超316亿，70%以上负债率子公司不超150亿[3] - 本次担保后，控股子公司担保余额286.07亿，70%以上负债率子公司120.07亿[3] - 公司及控股子公司对外担保总额367.67亿，占归母净资产33.12%[8] - 对合并报表外单位担保余额47.04亿，占归母净资产4.24%[8] 子公司情况 - 佛山招商宝华注册资本10亿，广州招商间接持股51%[4] - 2024年末资产42.67亿、负债33.43亿、净资产9.24亿，营收0元、净利润 - 0.18亿[5] - 2025年6月末资产52.60亿、负债41.93亿、净资产10.68亿，1 - 6月营收11.79亿、净利润1.44亿[5] 其他 - 公司及控股子公司未发生逾期、涉诉及败诉担损情况[8] - 担保额度有效期至2025年年度股东大会决议[3]

债券发行 - 本期债券发行总额50亿元，品种一和二各25亿元[4] 债券利率与期限 - 品种一票面利率2.79%，期限3年[5] - 品种二票面利率3.15%，期限5年[5] 付息与兑付 - 品种一付息日2024 - 2026年每年7月18日，兑付日2026年7月18日[5][6] - 品种二付息日2024 - 2028年每年7月18日，兑付日2028年7月18日[5][6] 利息派发 - 每1手“23蛇口01”派息27.9元（含税），“23蛇口02”派31.5元（含税）[7] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[12] - 2018.11.7 - 2025.12.31境外机构投资境内债券利息收入暂免两税[7]

债券发行概况 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司获批发行不超过人民币129.30亿元公司债券，注册文号为证监许可20251210号 [1] - 本期债券为2025年面向专业投资者公开发行的第一期，发行规模不超过8亿元（含） [1] - 债券类型为3年期固定利率债券，债券代码524367，简称25蛇口01 [1] 利率确定 - 本期债券利率询价区间为1.40%-2.40%，最终票面利率确定为1.70%，基于网下专业机构投资者询价结果及发行人与簿记管理人协商一致 [1] 参与机构 - 本期债券的簿记管理人或相关机构包括招商证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司、中信建投证券股份有限公司 [2][3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业均无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月14日权益市场各版块多数上涨，但申万房地产指数下跌1.29% [3] - 房地产板块个股有涨有跌，涨幅前五为绿地控股、卧龙地产等，跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝等 [4] - 深圳诞生新单价地王，招商蛇口以21.55亿元竞得地块，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，可提供6000套房 [6] - 青岛住房“以旧换新”政策升级，发布楼市新政“12条”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] - 招商蛇口计划发行不超8亿元公司债券，万科将兑付30.9亿元本息 [9] 相关目录总结 市场行情 - 2025年7月14日，上证综指和深证综指分别上涨0.27%和0.15%，沪深300上涨0.07%，中证500下跌0.1%，申万房地产指数下跌1.29% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名绿地控股、卧龙地产、市北高新、市北B股、空港股份，涨幅分别为10.10%、10.06%、10.04%、6.59%、3.66% [4] - 跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝、天保基建、新黄浦、南山控股，跌幅分别为-10.03%、-9.89%、-6.10%、-5.50%、-5.31% [4] 行业新闻 - 深圳新单价地王诞生，招商蛇口以21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，总建筑面积127万平方米，2027年建成交付后可满足6000多名村民回迁 [6] - 青岛发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] 公司公告 - 招商蛇口计划发行2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超8亿元，期限3年，7月16日发行，募资用于偿还或置换到期公司债券本金 [9] - 万科将兑付2022年度第一期绿色中期票据本息30.9亿元，本息兑付日为2025年7月21日 [9]

证券代码：524367 证券简称：25 蛇口 01 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第一期）票面利率公告 本公司及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并对 公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）发行不超过人 民币 129.30 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可[2025]1210 号文注册。招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第一期）（以下简称"本期债券"）发行规模不超过 8 亿元（含）。 本期债券为 3 年期固定利率债券，债券代码：524367；债券简称：25 蛇口 01。 2025 年 7 月 15 日，发行人和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面 利率询价，利率询价区间为 1.40%-2.40%。根据网下向专业机构投资者询价结果， 经发行人和簿记管理人协商一致，最终确定本期债券票面利率为 1.70%。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（公章） 年 月 日 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 ...