文章核心观点 - 10年后AGNC Investment股票价值将低于Prologis和Rexford Industrial，追求收益与资本增值的投资者选择后两者或更佳 [1] 公司业务情况 AGNC Investment - 是一家抵押型房地产投资信托基金，购买打包成类似债券证券的抵押贷款，通过证券收益率与运营成本（含利息支出）的差额获利，业务模式类似共同基金 [2] - 虽股息收益率达14%，但注重产生强劲总回报，需再投资股息才能获得最佳收益，若用股息支付生活费用，收益和资本都会减少 [4][5] Prologis和Rexford - 是专注工业资产类别的房地产投资信托基金，Prologis投资组合多元化，涉足全球主要交通枢纽；Rexford聚焦供应受限的南加州市场 [6] - 通过购买、建设和重新开发房产实现增长，近年受益于到期租约续约至更高租金，但此趋势已达顶峰，股价下跌，自2022年峰值以来，Prologis市值损失约三分之一，Rexford损失约一半 [7][9] 未来价值分析 Prologis和Rexford - 商业模式旨在发展业务，10年后预计拥有更多房产，产生更多租金收入，随着工业地产投资热潮价格回调，投资者可能会因业务增长而青睐这两家公司 [8] AGNC Investment - 业务增长不明显，主要通过证券收益率与成本的差额获利，是金融交易，与业务长期增长关系不大，预计未来股价会进一步下跌、股息会被削减 [10][12] 股息情况 - Prologis和Rexford股息收益率分别为3.6%和4.2%，远低于AGNC Investment，但随着业务增长有定期提高股息的历史；AGNC Investment有削减股息的历史，股息波动可能是常态 [11]