文章核心观点 - 购买高质量股息股票是获取被动股息收入的好方法，联邦房地产投资信托、NNN REIT和埃塞克斯房地产信托有出色的股息增长记录，未来有望持续增加股息，是值得购买的股票 [1][2] 联邦房地产投资信托（FRT） - 2024年8月提高股息，连续57年增加股息，是房地产投资信托（REIT）行业中最长连增纪录，为股息之王，当前股息收益率4.5%，高于标准普尔500指数的1.3% [3] - 注重质量而非数量，拥有102个露天购物中心和混合用途物业，商业面积2700万平方英尺和3100个住宅单元，战略聚焦于主要大都市地区的一环郊区 [4] - 定期投资升级投资组合，完成现有物业的重建项目，出售低质量物业并将资金投入更好的物业，以产生更持久的租金收入 [5] NNN REIT（NNN） - 去年实现连续35年年度股息增长，仅两家其他REIT和不到80家上市公司达到该里程碑，股息收益率5.5% [6] - 专注于拥有单租户净租赁建筑，净租赁提供稳定租金收入，租户承担物业运营费用，公司股息支付率低于70% [7][8] - 保留大量自由现金流用于投资新的创收零售物业，今年约2亿美元，通常通过售后回租交易从现有零售租户处收购物业 [8] 埃塞克斯房地产信托（ESS） - 近期提高股息，连续31年增加股息，自1994年首次公开募股以来累计提高股息516%，当前股息收益率3.4% [9] - 专注于拥有美国西海岸沿海市场的公寓社区，这些市场租赁住房需求强劲且增长，新住房建设受限，入住率高且租金增长率高于平均水平 [10] - 通过收购新公寓社区、资助开发项目以及投资结构化融资来提高增长率，增加租金收入以继续提高股息 [11][12] 综合特点 - 三家REIT连续三十多年每年增加股息，专注特定物业类型或市场是成功关键，专业能力和保守策略使其能在各种市场条件下持续增长 [13]