文章核心观点 - 市场不确定性高，标普500指数进入回调区域，4.5%收益率的股息之王零售房东联邦房地产投资信托公司应列入购买清单 [1] 成为股息之王的条件 - 联邦房地产连续57年提高股息，是房地产投资信托中股息增长连续时间最长的，也是唯一的股息之王 [2] 公司业务特点 - 公司注重质量而非数量，一次仅拥有约100处房产，房产规模大且位置优越，主要位于人口密集和富裕地区，平均人口密度和收入高于同行 [3] - 公司房产所在位置是零售商青睐之地，业务具有很强的韧性，股息之王的地位证明了这一点，在市场波动时能让人安心，4.5%的可靠股息可让人不那么关注标普500指数涨跌 [4] 业务抗经济逆境能力证明 - 疫情衰退期间，政府关闭非必要业务对公司业务造成影响，但公司借此机会进入新市场（亚利桑那州凤凰城）并低价收购资产，之后可对资产进行重新开发以提高财务表现和价值 [5][6] - 2007 - 2009年大衰退期间，2008年公司同行资金运营（FFO）下降2.1%，公司FFO为7.5%；2009年同行平均FFO大幅下降33.2%，公司FFO仅下降2.8%；2010年同行FFO再下降20%，公司增长2.6%；2011年同行FFO下降3.2%，公司增长3.1%；同行直到2012年FFO增长才转正 [7][8] 公司应对危机表现 - 与同行相比，公司在大衰退期间应对自如，在新冠疫情期间利用低迷期让自身变得更好，在困难时期股息持续增长 [9] 投资建议 - 若担心市场风暴，公司的业绩记录表明可将这只高收益股票加入投资组合 [10]